Borax, Soda & Co.

[Dietrich Maschmeyer]

Zunächst zum Dach: Überlegt mal, ob man da wirklich neue Ziegel drauflegen muss. In der Regel tut es ein Umdecken mit den alten, aber (!)unter gleichzeitigem Einbau eines wirklich hochwertigen  "Harzer Unterdaches" statt der üblichen, aber nicht empfehlenswerten Unterspannbahn. Besser: Das tut es nicht nur, das ist in der Regel sogar besser.

Zum Anderen: Die historische Dachdeckung Mitteldeutschlands ist der Biber. Ich rate dringend dazu, diese Deckungsart beizubehalten. (In Doppeldeckung (so jetzt) - oder Kronendeckung - Spliessdächer sind zu wartungsbedürftig. Als erstes das Dach zu machen entspricht üblicher Vorgehensweise von Laien, setzt aber oft an der falschen Stelle an.

Zum Dritten: Also an einem verputzten Bau dieser Art lässt sich das Alter wirklich nicht in der erforderlichen Genauigkeit bestimmen. In Sachsen würde man bei einem solchen Haus zunächst immer von 18. oder ganz frühem 19. Jahrhundert ausgehen. Dazu müsste man das Fachwerkgefüge kennen. Es müsste sich im Dach vom Inneren her erschliessen lassen.  Etwas schimmert es auch im OG durch den Putz. Eine Infrarot-Aufnahme könnte hier Klarheit schaffen.

Auf die Dauer könnte die Innenbekleidung mit Heraklithplatten problematisch werden (Taupunkt bei grobporösem Gefüge). Hier besteht wahrscheinlich mehr Sanierungsbedarf als beim Dach: Ein Grund, sich bei knapper Kasse genau zu überlegen, wie man die Prioritäten setzt.

Ich empfehle dringen die Hinzuziehung eines qualifizierten (!) altbauerfahrenen Architekten.

[Sven Teske | KS Dahme-Spreewald]

Hallo thomkon,

grundsätzlich hat Herr Maschmeyer natürlich recht : ein hartes Unterdach ist immer die Luxusausführung einer Dachkonstruktion und natürlich auch besonders "betriebssicher". Der Vorschlag mit dem Umdecken hat, wenn man denn nicht selber sein Dach decken will einen Haken : Es ist häufig teurer als neu einzudecken. Das lohnt sich meiner Meinung nach nur dann, wenn man wirklich schöne, wertvolle Dachziegel auf dem Dach hat (z.B. handgestrichene Biberschwänze). Ich hatte auf meinem Dach Biberschwänze aus DDR - Prodiktion die leider sehr zu erhöhter Wasseraufnahme neigten und deshalb nicht sehr frostbeständig waren. Deshalb haben wir neu mit Biberschwänzen eindecken lassen, dafür gab es auch noch Fördermittel (Dorferneuerungsprogramm). Unterspannungen halte ich für eine durchaus vernünftige und auch funktionstüchtige Wahl, soweit nicht besondere Umstände ein Unterdach erfordern (z.B. besonders hohe Wind- oder Regenbeanspruchungen). Dies gilt insbesondere dann, wenn ich ohnehin eine besonders sichere Dachdeckung wie die zitierte Doppel- oder Kronendeckung mit Biberschwänzen habe. Schon aus diesem Grund würde ich eher über eine Biberdeckung nachdenken....

Viele Grüße, Sven.

[ThomKon]

Hallo,

ein Umdecken wird wahrscheinlich auch deswegen nicht gehen, da die Ziegel (siehe Bild) fast alle verklebt sind und im ganzen gar nicht abzudecken gehen, wir wollen versuchen wenigsten ein paar zu retten um das Stallgebäude (wird später abgerissen) damit notfalls zu reparieren.
Wir haben uns viele Dächer in der Umgebung angesehen und die "neuartigen" Biberschwanzziegel haben uns nicht so zugesagt, entweder zu glänzend oder zu matt.
Bis auf eben ein mit unserem vergleichbares Haus, was mit jenen besagten Doppelfalzziegel (hoffentlich erkennt man das Bild)  eingedeckt ist, das hat uns sofort gefallen.
Grundsätzlich ist unsere Situation die, das meine 90 Jahre junge Oma (dabei noch topfit!) allein das EG bewohnt und das unter einfachstem Standart (Kohleofen bzw. -Herd in der Küche, Berliner Ofen im Wohnzimmer, Bad Fehlanzeige, Trocken-Klo auf dem Hof...) und sich bis jetzt erfolgreich gegen jede Art der Modernisierung wehrt und größere Umbaumaßnahmen nicht möglich sind. Bitte nicht mißverstehen, wir sind sehr froh, das es ihr immer noch so gut geht, sie möge 100 werden 
Beim Dach kommen wir aber nicht rundrum, den das hat durch die Stürme am Anfang des Jahres doch stark gelitten und ist nur notdürftig repariert worden. Mit den Dacharbeiten möchte ich gleich eine Verstärkung der Sparren von jetzt ca. 14 cm auf 22 cm verbinden um später eine Dämmung (Hanf, Flachs...) zwischen die Sparren zu bringen, darauf soll eine Dampfbremse, anschl. Lehmbauplatten+Lehmputz.

Auf die Dauer könnte die Innenbekleidung mit Heraklithplatten problematisch werden (Taupunkt bei grobporösem Gefüge). Hier besteht wahrscheinlich mehr Sanierungsbedarf als beim Dach: Ein Grund, sich bei knapper Kasse genau zu überlegen, wie man die Prioritäten setzt.

Wäre es ratsam, die Platten im OG (unbewohnt/unbeheizt) erstmal zu entfernen und die Balken bis zum Umbau sichtbar zu lassen um evtl. Schäden zu vermeiden?

Ich empfehle dringen die Hinzuziehung eines qualifizierten (!) altbauerfahrenen Architekten.

Bei derartigem Umfang der Umbauarbeiten will und kann ich natürlich nicht auf architektische bzw. bauplanerische Hilfe verzichten. Befindet sich im Forum der besagte Architekt bzw. kann mir einer aus dem Raum Leipzig/Muldental empfohlen werden ?
Anbei noch zwei Fotos vom Dachstuhl, vielleicht hilft es bei der Altersschätzung ein bißchen weiter.
Besten Dank und Gruß

ThomKon

[Sven Teske | KS Dahme-Spreewald]

Ahoi thomkon,

wenn Du ihnehin die Sparren verstärken willst, dann kann man in der Tat auch über ein hartes Unterdach nachdenken - Die Verstärkung Läßt sich so ausführen, dass sie gleich als Aushöhung für das Untersach dienen kann (-> Kosten). Die Entfernung der "Verklebung" Deiner Biber, den sog. Mörtelverstrich, ist eigentlich kein Problem. Es ist nur zeitraubend und daher besonders geeignet, dies in Eigenleistung zu machen. Am Glanzgrad sollte deine Entscheidung gegen die Biberschwänze nun wirklich nicht scheitern. Die gibt es in allen möglichen (und leider auch unmöglichen) Farben und Glanzgraden.

Die Platten können vermutlich erst mit der Beheizung der Räume zum Problem werden. Was soll denn mit dem gezeigten Dachraum passieren ? Soll der komplett zu Wohnzwecken umgebaut werden ?

Gruß, Sven.

[ThomKon]

Ahoi Sven,

der Dachraum (6 x 10 m) soll das Reich der Kinder werden, wobei ein Bad mit Dusche (es sind zwei Mädchen  ) auch Platz finden soll. An den Giebelseiten und einer Dachschräge könnte ein Wandheizung Platz finden und auf den Boden sollen mal Dielen. Vom Boden bis zu den Kehlbalken sind es 2,60m, drüber wirds ein Spitzboden/Kriechboden. In die Dachfläche wollten wir an der Südwestseite zwei große Dachfenster (z.Bsp. zwei Lichtbänder von Velux) integrieren um viel Licht ins Dunkel zu bringen.
Durch das Aufdoppeln der Sparren wollte ich Platz für mindestens 18 cm Dämmung schaffen, wenn ich die Variante Unterdach mit einer Aufsparrendämmung verbinde, müßte man doch einiges an Stärke der Zwischensparrendämmung sparen bzw. eine Untersparrendämmung komplett weglassen können, oder ?
Zum Thema Dachziegel werden wir doch nochmal die diversen Homepage's der Hersteller bzw. Austellungen der Dachdecker/Fachhändler heimsuchen, oder gibt es einen brandheißen Tip zu einem Hersteller/Ziegelart?

Erstmal dir und allen anderen im Forum ein schönes Pfingstfest, meine Pfingsten werde ich wohl zum großen Teil auf meiner "Ranch" mit Heu machen verbringen, schwitz!

Gruß

Thomas

[ThomKon]

Guten Morgen,

Ich empfehle dringen die Hinzuziehung eines qualifizierten (!) altbauerfahrenen Architekten.

Mit welchen Kosten muß ich da ungefähr rechnen bzw. wie setzen sich diese zusammen. Es gibt ja diese HOAI, bloß bin ich da noch nicht so richtig durchgestiegen. Kann man das Honorar ungefähr abschätzen bzw. unterscheidet sich das Honorar des Architekten von dem des Bauplaners?
Besten Dank und Gruß

Thomas

[Sven Teske | KS Dahme-Spreewald]

Ahoi Thomkon,

Architekt und Bauplaner sind eigentlich das Selbe - mindestens gelten für beide die Honorartabellen der HOAI. Die Höhe des Honorars richtet sich nach dem Umfang der Leistungen die dein Planer erbringen soll (sog. Leistungsphasen) der Komplexität der Aufgabenstellung (für ein Krankenhaus gibt es mehr Honorar als für eine Parkpalette, sog. Honorarzone) und den sog. anrechenbaren Kosten (vereinfacht: die Baukosten). Der gültige Paragraph für die Honorartabelle in deinem Fall : § 16.

Funktionsweise : Baukosten linke Spalte suchen und waagerecht bis zur entsprechenden Honorarzone (i.d.R. vermutlich III). Gemeinerweise sind die anrechenbaren Kosten nur in groben Abstufungen erfaßt, so das man leider interpolieren muß. Ergebnis der Interpolation : das Gesamthonorar für alle neun Leistungsphasen - die Du vermutlich nicht beauftragen willst (vgl. hierzu § 15 Leistungsbild). Deshalb addierst Du die Prozente der Leistungsphasen die Du beauftragen willst (vgl. § 15) und multiplizierst diese Prozente mit dem interpolierten Gesamthonorar. Am Ende gibt es dann noch einen (verhandelbaren) Zuschlag für den Umstand, dass es sich bei deiner Baumaßnahme um eine Baumaßnahme im Bestand handelt -> die ist und bleibt die Königsdisziplin - weshalb es dafür etwas mehr Honorar gibt. und gaaaaaanz zum Schluß gibt es noch die Umsatzsteuer und eine pauschale Abgeltung für Fahrtkosten, Telefonate usw (i.d.R. 5%). Alles Klar ?

Man merkt : Wir sind in Deutschland. - Es ist übrigens kein Zufall das die Sachverständigen für Honrarfragen SEHR viel zu tun haben.

Für Rückfragen zu diesem Thema bitte eine PM.

Gruß, Sven.

[ThomKon]

Gruß Sven,

danke für deine Erklärungen, aber jetzt habe ich wirklich Fragezeichen über dem Kopf schweben.

Man merkt : Wir sind in Deutschland...

Dazu paßt vielleicht das Zitat des alten Goethe: "Wenn man alle Gesetze studieren sollte, so hätte man gar keine Zeit, sie zu übertreten."
Gern komme ich auf dein Angebot mit der PM zurück.

Gruß

Thomas