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 Betreff des Beitrags: Baustopp!!!
BeitragVerfasst: So 20. Aug 2006, 17:53 
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Liebe Forum-Leser,

Ich renoviere gerade einen Fachwerk-Anbau in Stuttgart, der schon mindestens 200 Jahre in unserem Hinterhof steht. Genaue Pläne des Anbaus gibt es nicht.

Da ich das alte Fachwerk erhalten wollte, haben wir (trotz hohem Aufwand und Kosten) das Gebäude "aufgebockt" während das Natursteinfundament darunter saniert wurde. Dann kam der Zimmermann, der aber immer mehr morsche und unbrauchbare Balken diagnostizierte, bis er meinte das hat keinen Sinn, er baue es in Fachwerk in exakt gleicher Weise neu auf. Dies wurde Wand für Wand gemacht.
Also ist vom ursprünglichen Bau (leider) fast nichts mehr übrig, aber abgerissen (in dem Sinne dass irgendwann gar kein Haus mehr stand) haben wir auch nicht.
Sowohl er, als auch eine Architektin aus dem Freundeskreis meinten dies sei ohne Baugesuch möglich.
Nun hat mir ein feundlicher Nachbar das Baurechtsamt auf den Hals gejagt und dies hat einen Baustopp verhängt und will dass der "ungenehmigt errichtete und nicht genehmigungsfähige Anbau" innerhalb eines Monats beseitigt wird.

Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz, aber der Ortskern hat Ensembleschutz/Erhaltungssatzung.

Was soll bzw. kann ich tun?

Viele Grüße,
Frank


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 Betreff des Beitrags: Re: Baustopp!!!
BeitragVerfasst: So 20. Aug 2006, 18:14 
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Hallo Frank,
ein gutes Beispiel für Bürokratie - Wahn in Deutschland! Wenn es keine Dokumentation des Bestandes gibt (Lagepläne, Bauakten, etc.) und das Gebäude neue tragende Wände sowie eine neue Nutzung erhalten hat, und es zudem noch gegen evtl. Abstandbestimmungen verstößt, dann kann man formaljuristisch von einem Schwarzbau ausgehen. Solche Fälle kennt man bundesweit.
Es wird schwierig gegenüber dem Bauamt deutlich zu machen, dass das Gebäude schon immer dort stand. Um eine Neugenehemigung und oder Nutzungsänderungsgenehmigung mit statischem Nachweis wirst du in diesem unseren Lande wohl nicht drumrum kommen.

Gruß, Reinhard


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 Betreff des Beitrags: Re: Baustopp!!!
BeitragVerfasst: So 20. Aug 2006, 18:49 
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Gibt es keine Fotos vom Werdegang der Sanierungsarbeiten an dem Anbau? - Ohne passendes Bildmaterial dürfte ein möglicher Anwalt der Gegenpartei relativ leichtes Spiel haben  :'(

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AG-Bautechnik der IGB
Dipl.-Ing. Architekt

Beiträge im Forum können lediglich allgemeine Betrachtungen und daher reine Meinungsäußerungen sein. Bei konkreten Sanierungsproblemen ist eine Einzelberatung durch einen Sachkundigen vor Ort zwingend erforderlich.


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 Betreff des Beitrags: Re: Baustopp!!!
BeitragVerfasst: Mo 21. Aug 2006, 12:14 
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Vielen Dank für die Antworten.

Natürlich gibt es Fotos, und der Zimmermann kann auch alles bezeugen.
Aber, zumindest beim ersten telefonischen Gespräch ließ sich das Bau-
amt nicht davon abbringen dass es ein Neubau ist, der so nicht geneh-
migungsfähig ist (wg. Abstandsflächen) und daher entfernt werden
muss. Es hieß evtl. könnte man über einen Bau in "reduzierter Form"
sprechen. Was das bei einer jetzigen Grundfläche von 3m x 4m heißen
soll, weiß ich nicht ...

Ich wünsche Euch einen schöneren Tag als ich ihn gerade habe!

Frank


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 Betreff des Beitrags: Re: Baustopp!!!
BeitragVerfasst: Mo 21. Aug 2006, 12:23 
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Natürlich gibt es Lagepläne und Bauakten, aus denen hervorgeht dass
dort ein Gebäude stand (seit mindestens 1824). Es hat auch eine Haus-
nummer (47a) und ein eigenes Flurstück (45/1) und alte Gewerbean-
meldungen etc. (Schneiderei und Popcorn-Fabrik) liegen auch vor.
Aber es gibt keinen genauen Plan, der z.B. zeigt wo welche Fenster
bzw. Türen sind/waren, oder wie hoch das Gebäude ist. Wir haben es
aber alles so gelassen wie es war.

Viele Grüße,
    Frank


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 Betreff des Beitrags: Re: Baustopp!!!
BeitragVerfasst: Mo 21. Aug 2006, 12:26 
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Registriert: Sa 15. Feb 2003, 23:59
Beiträge: 888
Wohnort: Wolfenbüttel
Also unbedingt das persönliche Gespräch mit dem Bauamtsmenschen suchen - Fotos zum Nachweis, dass es sich wirklich um eine reine Reparaturmaßnahme ohne Veränderung des vorherigen Volumens handelt, natürlich mitnehmen. Zu einem solchen Gespräch wird dann normalerweise ein kurzes Gesprächsprotokoll gefertigt, in dem das Ergebnis kurz beschrieben wird. Einfacher könnte sich die Sache gestalten, wenn zu diesem Gespräch eventuell ein Architekt Deines Vertrauens hinzugezogen wird, damit schon vom Fachlichen her auf Augenhöhe diskutiert werden kann. Als Bauherr ist man da alleine leicht in der Hinterhand.

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 Betreff des Beitrags: Re: Baustopp!!!
BeitragVerfasst: Di 22. Aug 2006, 10:39 
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Ahoi Frank B.,

soweit Du das Gebäude keiner neuen Nutzung zugeführt hast, im bauodnungsrechtlichen Sinne also KEINE Nutzungsänderung stattgefunden hat UND das Gebäude zu irgendeinem Zeitpunkt dem gültigen Baurecht entsprochen hat, handelt es sich definitiv NICHT um einen Schwarzbau. Vermutlich hättest Du zwar wegen der Eingriffe in die Tragkonstruktion eine Baugenehmigung beantragen müssen, diese hätte allerdings auch positiv beschieden werden müssen. Sowas kann man nachholen, schlimmstenfalls brummen sie Dir ein Ordnungsgeld auf..

Eine Rückbauverfügung erscheint mir vollkommen absurd, da für dieses Gebäude der sog. Bestandsschutz gilt. Und dieser schließt selbstverständlich die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit ein.

Ich würde sofort einen Widerspruch gegen die Rückbauverfügung einlegen (Achtung Fristen nicht versäumen !) und das Gespräch mit dem Amtsleiter suchen. Es kann hilfreich sein, einen Anwalt zu diesem Termin hinzuzuziehen. Stelle einen Schadenersatzanspruch gegen die Behörde (z.B. durch den Baustopp oer den Rückbau) in den Raum und dem Sachbearbeiter eine Dienstaufsichtsbeschwerde in Aussicht (sollte sich das ganze tatsächlich so verhalten wie hier von mir vermutet, dann solltest Du unbedingt eine Dienstaufsichtsbeschwerde gegen den Sachbearbeiter in Gang setzen - das schützt dann zukünftige Bauherren!).

Bloß nicht bange machen lassen. Nicht selten stellt sich heraus, dass die Mitarbeiter der unteren Bauaufsichtsbehörden einfach nicht ausreichend ausgebildet worden sind. Die glauben das wirklich, was Dir schreiben.... Deshalb gleich an den Amtsleiter rangehen. Der soll sich dann mal vom Vorgesetzen des Sachbearbeiters erklären lassen, warum der solchen Unsinn in die Welt setzt.

Viel Glück !

Gruß, Sven.

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Teske + Schwiede Architekten
Sachverständige für Schäden an Gebäuden

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 Betreff des Beitrags: Re: Baustopp!!!
BeitragVerfasst: Do 31. Aug 2006, 11:25 
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Hallo,

Ich bin der der originale Autor des ersten Beitrages, habe mich inzwischen registriert
und mit einem Usernamen versehen.

Erstmal vielen Dank für die Antworten. Vor allem die von Sven Teske hatte uns viel
Mut gemacht.

Leider konnten wir das Bauamt in einem Gespräch heute (mit Architektin und vom
Rechtsanwalt formuliertem Widerspruchschreiben) nicht überzeugen. Die stehen auf
dem Standpunkt es ist ein Neubau und daher illegal und muss weg.

Man sagte uns, dass evtl. ein Wiederaufbau in reduzierter Form genehmigt werden
kann. Was das bei 3x4m Gebäudegröße soll weiß ich nicht.

Zum Thema Umnutzung ist die Sachlage auch nicht so klar: In den (sehr alten und
ungenauen) Plänen steht gar nichts über die Nutzung des Gebäudes, und auch
keine Abmessungen. Das Erdgeschoß war wohl ursprünglich Stall (bis vor 100
Jahren oder so), dann war lange Zeit eine Schneiderei drin, dann Schuppen. Soll
auch Schuppen bleiben. Das obere Stockwerk war offensichtlich ursprünglich
bewohnt (vielleicht Bedienstetenkammer) und ist begehbar vom anderen Teil des
Gebäudes. Es war aber schon längere Zeit nicht mehr oder nur noch sporadisch
bewohnt und, als wir das Haus kauften, voll Gerümpel. Wir möchten es als Teil der
Wohnung in das andere Gebäude integrieren. Das Dach wollten wir auch ausbauen.

Wir sind über alle Tips und Hilfen froh, weil wir - ehrlich - nicht weiter wissen.

Viele Grüße,
    Frank B.


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 Betreff des Beitrags: Re: Baustopp!!!
BeitragVerfasst: Do 31. Aug 2006, 12:03 
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Registriert: Fr 29. Apr 2005, 11:10
Beiträge: 502
Wohnort: Berlin / Münchehofe (Brandenburg LDS)
Hallo Beppi,

das ist ja erstmal etwas enttäuschend, aber nicht bange machen lassen. Was hat den der Anwalt (der sollte das nun wirklich am besten einschätzen können) zu dem Thema gesagt ? Besonderes Augenmerk verdient natürlich die Begründung für eine solche Verfügung. Wenn Ihr einen Widerspruch eingelegt habt, ist die Behörde gezwungen ihre Argumentation dezidiert darzulegen (es reicht also nicht, sich einfach auf einen Standpunkt zu stellen. Es muß nachvollziehbar und vor allem INHALTLICH begründet sein).

Aber vielleicht gibt es ja noch andere Umgebungsvariablen (z.B. irgentwelche Satzungen die eine vollständige Entkernung von hinteren Grundstücksflächen zum Inhalt haben). Am besten wir telefonieren mal. Meine Telefonnummer schicke ich per PM.

Viele Grüße, Sven.

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