Kauf eines Resthofes und Umnutzung des Stalls

[Thomas Neuhoff]

Hallo,

ein ganz neuer im Forum Ich hoffe ich bin mit meinen Fragen gut aufgehoben hier und vor allen Dingen an der richtigen Stelle ! Also, wie der Titel schon aussagt bin ich gerade dabei einen Resthof zu kaufen - gekauft ist er an sich schon, es fehlt nur noch die Unterschrift unter dem Vertrag.

Beim Resthof handelt es sich um ein kombiniertes Wohn/Stallgebäude unter einem Dach. Die Landwirtschaft wurde schon vor längerer Zeit aufgegeben, im Moment beherbergt der Stall Pferde. Der Wohnteil wurde 2007 von Grund auf saniert, der Stall befindet sich noch im ursprünglichen Zustand. Dieser Stall soll nun zu einer gemütlichen Wohnung umgebaut werden.

Zum Haus : das Baujahr ist unbekannt. Laut jetzigem Eigentümer wurde das Gebäude von seinem Opa gekauft, sein Vater wurde dort geboren und ist heute 94 Jahre alt - entsprechend alt muss das Gebäude sein. Es existieren leider keine Unterlagen, weder Genehmigungen noch Baupläne o.ä., auch auf dem Bauamt gibt es nichts ! Standort des Hofes ist der Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein, nahe des Nord-Ostsee-Kanals.

Nun zu den eigentlichen Fragen : Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz ! Kann es Probleme geben bei der Umnutzung vom Stallteil zur Wohnung ? Ein Bauantrag ist auf jeden Fall fällig denke ich - wie sieht es in dem Zusammenhang mit den fehlenden Plänen aus ? Ein Eingriff in die Statik wird es beim Umbau nicht geben, es werden keine Mauern versetzt (im Stall gibts keine), an der Aussenfassade wird man den Umbau nur an den neuen Fenstern erkennen, Glasbausteine im Wohnzimmer sind nicht so mein Fall

Muss ich für diesen Umbau tatsächlich das komplette Haus vermessen und durch einen Statiker überprüfen lassen ? Das klingt nach einem teuren Spaß...

Hat jemand Tipps für mich bezüglich eines Bau-Ing o.ä. der mich bei diesen Fragen unterstützen kann ?


Vielen Dank erstmal für die hoffentlich erhellenden Antworten

Thomas Neuhoff

[Wolfgang Riesner]

Hallo Thomas,

Glückwunsch zum Hauskauf, zur Forumsbeteiligung und hoffentlich auch zur IGB-Mitgliedschaft. Fotos vom Haus wären nicht schlecht, vermutlich könnte man dann schon einiges zum vermutlichen Baujahr sagen.

Zu deinen Fragen:
Ein Bauantrag ist natürlich notwendig, da du ja die Nutzung änderst. Für die neue Nutzung muß dein Vorhaben alle Anforderungen, die auch an einen Neubau gestellt werden, erfüllen. Bei näherer Überlegung ist das auch ganz vernünftig.
Ordentliche und aussagekräftige Bestands- und Bauzeichnungen sind kein unnützer Kram sondern ein wichtiges Arbeitsmittel für dich und die anderen Beteiligten. Deshalb ist es wichtig, daß sie tatsächlich stimmen, maßlich und besonders auch konstruktiv. Die Statik ist zwar erforderlich, je nachdem, wie dein Bauvorhaben aussieht, kann sie aber ggf. in etwas abgespeckter Form ausreichend sein. Dazu braucht es einen Statiker, der etwas von solchen Altbauten versteht, was keinesfalls für jeden zutrifft. Der wird dann auch wissen, welche Gebäudeteile er mit welchem Aufwand nachweisen muß. Unnützes Geld kostet vermutlich nicht die Statik sondern ggf. blödsinnige Konstruktionen, für die sich auch sinnvollere Lösungen finden ließen. In meiner Praxis als Architekt bewährt sich dabei in kniffligen Fällen die Zusammenarbeit von Statiker, Zimmermann und Architekt um pfiffige Lösungen auszutüfteln.
Neben der Statik wirst du mindestens noch einen Wärmeschutznachweis benötigen, Schallschutz vermutlich auch. Auch dafür benötigst du deine Bauzeichnungen.
Denkmalschutz dürfte für die Neunutzung der Diele kein wirkliches Hindernis sein. Mehr läßt sich nicht sagen, ohne das Gebäude zu kennen.

Für die Suche nach geeigneten Architekten könntest du mal die Außen- und Kontaktstellen der IGB in deinem Umfeld befragen. Die werden denen sicher bekannt sein.
Gruß aus Neuenknick von
Wolfgang Riesner

[Thomas Neuhoff]

Hallo, Bilder habe ich natürlich :

http://www.schaumaldrauf.de/haus/sicht/zillertal.htm

In früheren Jahren war das Haus reetgedeckt - würde ich auch gern wieder machen lassen, die Kosten stehen aber in keinem Verhältnis zu meinem Sparbuch Vielleicht später mal, das jetzige Dach ist zwar nicht schön aber dicht. Zum Bauantrag stell sich mir folgende Frage : auf dem Bauamt haben sie von Haus keine Pläne, lediglich die neueren Dinge wie die Maschinenhalle und der Güllesilo sind per Bauantrag eingereicht worden. Das Haus wurde sicherlich mal als kombiniertes Stall/Wohngebäude konzipiert, da aber nirgendwo mehr Pläne vorhanden sind stellt sich mir die Frage auf welcher Grundlage man mir die Nutzung des Stalls als Wohnung untersagen könnte ? Zählt hier die bisherige Nutzung des Gebäudes, also so eine Art "Gewohnheitsrecht" ?

Nicht falsch verstehen : ich habe nicht vor Fakten zu schaffen und dann einen Bauantrag zu stellen - ich suche nur nach der günstigsten Möglichkeit.

Danke und Gruß
Thomas Neuhoff

[Dietrich Maschmeyer]

Ein im Prinzip sehr schönes Haus, etwas, aber nicht umumkehrbar, entstellt durch An- und Umbauten. Für eure Region eine gute Anleitung, das wieder rückgängig zu machen: "Altes Haus - Was nun?" - erhältlich bei der Geschäftsstelle.

Ich empfehle unbedingt, Kontakt mit der Architektin Christine Scheer aufzunehmen:
http://www.igbauernhaus.de/index.php?id ... 66f99758be

Sie hat ein Händchen für solche Bauten (Autorin mehrerer Bücher zum Thema)

[Thomas Neuhoff]

Hallo,

vielen Dank für den Hinweis auf die Anleitung - leider ist sie in der Geschäftsstelle nicht mehr erhältlich. Hat jemand die Möglichkeit diese einzuscannen und mir per Mail zu schicken ? Oder eine Fotokopie per Post ?

Wir hoffen noch in diesem Jahr den Kaufvertrag zu unterschreiben und ab Januar mit dem Ausbau anfangen zu können - da werde ich sicherlich noch mit der einen oder anderen Frage "nerven". Aktuell mache ich mir Gedanken über die Dämmung des Stalls - die soll von innen erfolgen - und muss gestehen das mich die Beiträge in diesem Forum eher mehr verwirrt haben als erhellend zu wirken

Ich freue mich auf jeden Fall auf eine spannende Zeit mit dem Haus !

Gruß
Thomas Neuhoff

[Wolfgang Riesner]

Hallo Thomas,
falls du bis dahin IGB-Mitglied geworden bist, kannst du mich zu Fragen zur Wärmedämmung auch gerne mal anrufen (05705/7829). Ich würde mir die Zeit nehmen deine durch die Forumsbeiträge hervorgerufene Verwirrung zu mindern und auch sonstige Fragen zu besprechen.
Gruß
Wolfgang Riesner

[salinodg]

Zu den Plänen:

In den letzten Jahrzehnten wurden wg. einiger Gebietsreformen manchmal alte Bauakten kistenweise in die Staatsarchive verfrachtet.
Einfach mal bei denen nachfragen. Eine andere Möglichkeit wäre noch, die früher zuständige Feuerversicherung zu kontakten.

Gruß

Bernd

[Thomas Neuhoff]

Hallo,

Pläne gibts tatsächlich keine mehr...nun ja, es gibt schlimmeres denk ich ;-) Die Unterlagen zur Finanzierung sind nun bei der Bank und ich warte gespannt auf die Antwort. Sobald ich die Zusage habe geht es mit den Planungen richtig los und ich werde dann auch einen Architekten beauftragen der den Umbau rechtlich in sichere Bahnen lenkt.

Der Antrag zur Mitgliedschaft liegt bereits ausgefüllt vor mir und geht der Geschäftsstelle in den nächsten Tagen zu. An sich bin ich kein Freund von "wenn du Mitglied wirst helfe ich dir auch" - ganz schlechter Stil meiner Meinung nach - aber da ich eine Mitgliedschaft sowieso in Erwägung gezogen habe lasse ich mich davon nicht beeindrucken und setze darauf das hier mit Rat geholfen wird ohne eine "Gegenleistung", welcher Art auch immer, zu erwarten.

Ich werde meine Erfahrungen gerne teilen, vermutlich in der ersten Zeit aber mehr Fragen als Antworten haben - da bitte ich um Verständnis :-)

Gruß
Thomas Neuhoff

[Wolfgang Riesner]

Lieber Thomas,

schön wenn es mit dem Kauf deines Hofes klappt.

Du schreibst: "Der Antrag zur Mitgliedschaft liegt bereits ausgefüllt vor mir und geht der Geschäftsstelle in den nächsten Tagen zu. An sich bin ich kein Freund von "wenn du Mitglied wirst helfe ich dir auch" - ganz schlechter Stil meiner Meinung nach - aber da ich eine Mitgliedschaft sowieso in Erwägung gezogen habe lasse ich mich davon nicht beeindrucken und setze darauf das hier mit Rat geholfen wird ohne eine "Gegenleistung", welcher Art auch immer, zu erwarten."

Deine Kritik erfordert eine Antwort von mir, denn ich bin wohl die Ursache der Verärgerung. Natürlich liegt es mir fern dich oder andere zu einer IGB-Mitgliedschaft zu nötigen, was könnte das auch nützen. Die IGB ist unter anderem eine Selbsthilfegruppe, ich nenne sie oft "so was wie Anonyme Alkoholiker für alte Häuser". Sie lebt von der Gegenseitigkeit. Diese Gegenseitigkeit bezieht sich vor Allem auf Informationen und guten Rat, auf Kompetenz und Kenntnisse, wo von anderer Seite oft bestenfalls Vorurteile oder Ahnungslosigkeit die Diskussion beherrschen. Als Informationsmedium dient neben unserer Zeitschrift "Der Holznagel" besonders dieses Forum. Hier können alle Nutzer, ob Mitglied oder nicht, stöbern, lesen und auch Fragen stellen. Wenn das Informationsbedürfnis darüber hinaus geht, kann man sich das benötigte Wissen normaler Weise gegen Geld kaufen. Fachbücher, die man freilich lesen, verstehen und dann auch werten muß, oder sachkundige Architekten oder sonstige Planer können helfen.

Wenn man von einer Selbsthilfegruppe über die normalen Informationen hinaus Hilfe wünscht wird man meist auch selbst etwas einbringen müssen. Oft ist das die Mitgliedschaft und die Bereitschaft eigenes erworbenes Wissen im Bedarfsfall weiterzugeben. Zugegebener Maßen könnte letzteres auch "unorganisiert" geschehen. Im Fall der IGB ist es allerdings so, daß unsere Aktivitäten, vom Internetauftritt über den Holznagel und die Herausgabe von Fachbüchern bis zu Hausrettungsaktionen und vieles mehr, sich praktisch ausschließlich durch die Beiträge der Mitglieder finanzieren. Regelmäßige Zuwendungen aus öffentlichen Kassen erhalten wir nicht.

Lieber Thomas, diese Rechtfertigung meines "Hinweises zur Mitgliedschaft" geht in dieser Ausführlichkeit eher allgemein an die Leserschaft des Forums als speziell an dich. Du wirst sicher einen Teil meiner Argumente teilen und hattest dich ja, wie du schreibst deshalb bereits für eine Mitgliedschft entschieden. Darum sage ich, herzlich Willkommen in der IGB, der Selbsthilfegruppe für alte Häuser und mögen Andere deinem Beispiel folgen.

Beste Grüße aus Neuenknick von
Wolfgang Riesner

[Thomas Neuhoff]

Hallo Wolfgang,

ich kann die Gründe durchaus nachvollziehen und finde das auch in Ordnung ! Nur das "mit der Tür ins noch nicht gekaufte Haus fallen" ging mir etwas zu schnell :-) Verärgert bin ich übrigens nicht...

Zum Thema Dämmung werde ich einiges an Fragen haben, hierzu werde ich einen eigenen Thread eröffnen und hoffe auf viele Ratschläge !

Gruß
Thomas

[Wolfgang Riesner]

Hallo Thomas,
schön dass du dich nicht über mich geärgert hast. Wenn du die Beiträge zur Dämmdiskussion telefonisch nachbereiten willst, meine Nummer hatte ich ja schon angegeben. Sehr viel ist in etlichen Beiträgen auch schon ausführlich aus den unterschiedlichen Perspektiven diskutiert worden. Die Suchfunktion mit den entsprechenden Stichworten hilft weiter und ausführliches Studium, gerade auch der Beiträge zur Bauphysik und zu den grundsätzlichen Aspekten lohnt sich wirklich. Und falls es dich mal in den "Süden" (jedenfalls von euch aus betrachtet) zu uns nach Minden/Petershagen an die Weser zieht, können wir uns auch gerne umgesetzte Beispiele ansehen und du kannst die Nutzer nach ihren Erfahrungen mit den jeweiligen Lösungen befragen.
Gruß in den Norden von
Wolfgang aus Neuenknick

[Thomas Neuhoff]

Ich wollte dann nur mal kurz den "Vollzug" verkünden - seit Freitag bin ich stolzer Besitzer des Resthofes ! Das ganze hat länger gedauert als gedacht (fast 3 Monate) und ich habe etwas übereilt meine Wohnung zu Ende Februar gekündigt...nun ziehe ich am Samstag um, wenn das keine Punktlandung ist...*gg*

Ich denke mir steht eine spannende Zeit bevor - Ideen hab ich jede Menge, mal schauen was davon umsetzbar ist !

[Ralf Femmer | KS Freiberg]

Na dann herzlichen Glückwunsch und willkommen im Club.
Viel Durchhaltevermögen, Phantasie, Kraft und vor allem viele helfende Hände wünsch ich gleich dazu ....
FG
Ralf

[Thomas Neuhoff]

Nun bin ich auf der Suche nach einem Architekten für die Baungenehmigung ! Kann mir jemand einen empfehlen, aus dem Bereich südliches Schleswig-Holstein (Itzehoe) ?

Mit der hier im Forum schon häufiger genannten Frau Scheer hatte ich schon Kontakt - nachdem ich ihr gesagt habe wo das Haus steht meinte sie das sie vor Ende Mai keine Zeit hat...hoffe mal nicht das das ein schlechtes Zeichen ist

[Thomas Neuhoff]

Schade ! Dann werde ich jetzt wohl mal die gelben Seiten bemühen...