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BeitragVerfasst: Mo 15. Feb 2010, 12:10 
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Registriert: Sa 13. Feb 2010, 01:51
Beiträge: 4
Hallo zusammen,

ich möchte einen Resthof erwerben (Schleswig-Holstein). Baujahr 1914, klassische Unterteilung: vorne Wohnbereich, hinten Wirtschaftsbereich.

Als Wohnbereich genutzt wurde wohl "schon immer" im vorderen Hausteil das EG und 1.OG. Entsprechende Baugenehmigungen / Grundrisse sind in der Bauakte aufgrund des Baujahrs nicht vorhanden.

Der Wohnbereich wurde nachträglich in 3 Wohneinheiten unterteilt (innen wurde ein Treppenaufgang still gelegt und für die Obergeschosswohnung ein neuer Zugang von außen erstellt. Außerdem wurde vor ca. 20 Jahren - ohne Baugenehmigung - die Wohnung erweitert).

Wie ist das Vorgehen hinsichtlich der Nachgenehmigung? Was "droht" mir in dem Verfahren? Eine Vorabanfrage beim Bauamt ist nicht möglich, ohne dem heutigen Eigentümer damit entsprechend ggf. zu schaden und eine grundsätzliche Bauvoranfrage wegen Ausbau macht m.E. auch wenig Sinn, da für einen Neuausbau heute sicherlich andere Maßstäbe gelten als für die Nachgenehmigung eines alten Ausbaus.

Kann mir jemand weiterhelfen?

Danke+viele Grüße
Inga


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BeitragVerfasst: Mo 15. Feb 2010, 22:48 
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Registriert: Mo 17. Feb 2003, 17:34
Beiträge: 767
Hallo Inga,

Auf Details Deines Falles kann man nur eingehen, wenn man ihn genau kennt. Daher hier nur ein paar ganz allgemeine Anmerkungen zu solchen Fällen im Allgemeinen. Manche Massnahmen sind von Genehmigung freigestellt, andere sind es nicht. Die Umwandlung von Wirtschaftsräumen in Wohnraum ist eine Umnutzung im Sinne des Gesetzes und gehört in den meisten Ländern zu den genehmigungspflichtigen Massnahmen. Und natürlich darf man nicht ohne weiteres etwas bauen, für das die Bauordnung eine Genehmigung vorschreibt. Der dafür verantwortliche begeht also in jedem Fall eine Ordnungswidrigkeit. Wer das Gebäude lange danach kauft, kann dafür aber nicht belangt werden, sondern nur der direkte Verrsacher oder Auftraggeber, also in der Regel der damalige Eigentümer.

Rückgängig machen muss man die Massnahme dadurch aber noch nicht. Beim Baurecht kommt es nämlich dafür nicht darauf an, ob das genehmigt war oder nicht, sondern darauf, ob es zum Zeitpunkt der Umsetzung genehmigungsfähig gewesen wäre. In diesem Falle gilt sie als zulässig errichtet und besitzt Bestandsschutz, lediglich die Ordnungswidrigkeit muss in der Regel durch ein formales Verfahren geheilt werden.

Liegt der Umbau schon sehr lange zurück, ist gar der Zeitpunkt gar nicht mehr genau feststellbar, ist die seinerzeitige Genehmigungsfähigkeit bisweilen schwer zu ermitteln. Nach etwa 50 Jahren greift bisweilen auch eine andere Regelung: Der Bestandsschutz dann manchmal als ersessen angesehen werden. Nach 20 Jahren wird des Argument aber noch nicht greifen.

Wenn das Haus im Aussenbereich liegt und keine Genehmigung für die aufteilung der ehemaligen Bauernwohnung in drei Einheiten vorliegt, spricht einiges dafür, dass es sich dabei durchaus um eine nicht zulässige Massnahme gehandelt haben könnte, denn im Aussenbereich kommt zur umnutzung noch hinzu, dass dort nicht ohne weiteres neue Wohneinheiten geschaffen werden dürfen. Dann hätten die Wohnungen auch keinen Bestandsschutz. Ausnahmen gelten allerdings wieder bei expliziter und behrödlich festgestellter Aufgabe der Landwirtschaft; in diesem Falle sind u.U. drei zusätzliche Wohneinheiten auf dem Hof genehmigungsfähig. Die Beurteilung dieser Detailfragen ist allerdings Sache eines Fachmannes, der auch den bestand kennen müsste. Ihr werdet nicht darumherumkommen, entweder das Bauordnungsamt oder aber einen in dieser Hinsicht erfahren Architekten oder Verwaltungsjuristen zu konsultieren, wenn ihr halbwegs rechtssichere Auskünfte dazu haben wollt.

Wenn das Haus allerdings ein Baudenkmal wäre - ich vermute, das ist es aber nicht - wären ggf. auch Dinge machbar, die sonst nicht gehen.


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BeitragVerfasst: Di 16. Feb 2010, 21:33 
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Registriert: Sa 13. Feb 2010, 01:51
Beiträge: 4
Hallo,

danke für die schnelle Antwort!! Nein, ein Baudenkmal ist es nicht. Die Landwirtschaft ist seit Jahren aufgegeben, aber ob das damals schon so war (und ob es amtlich festgestellt wurde - wo kann ich das erfragen?), weiß ich nicht. Ich vermute jedoch, dass zum Zeitpunkt der Teilung und des Ausbaus eher noch Landwirtschaft betrieben wurde. Die größere untere Wohnung diente vor Vermietung als Altenteilerwohnung.

Gibt es eine Empfehlung für jemanden, der die Materie beurteilen kann? Ich habe die Chance, die Bauakte zu bekommen. Ggf. wäre auch eine Besichtigung möglich. Die Immobilie liegt im Kreis Steinburg.

Viele Grüße
Inga


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BeitragVerfasst: Di 16. Feb 2010, 21:51 
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Registriert: Mo 17. Feb 2003, 17:34
Beiträge: 767
Schau mal hier nach einer Adresse in Deiner Nähe:
http://igbauernhaus.de/index.php?id=424&L=lnllupugiyyd

Besondere Empfehlung: Christine Scheer, Wewelsfleth (Architektin)
(AS_elbmarschen_3(at)igbauernhaus.de)


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BeitragVerfasst: Mi 17. Feb 2010, 10:53 
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Registriert: Di 24. Nov 2009, 11:25
Beiträge: 23
Im Kreis Steinburg ? Spannend - Freitag wird endlich der Kaufvertrag für dann meinen Resthof unterschrieben, auch im Kreis Steinburg !

Bin auch sehr gespannt was da noch alles auf mich zu kommt...


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BeitragVerfasst: Mi 17. Feb 2010, 19:01 
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Registriert: Sa 13. Feb 2010, 01:51
Beiträge: 4
Glückwunsch!! :)


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