Diskussionsforen

der Interessengemeinschaft Bauernhaus e.V. - IGB
Aktuelle Zeit: Di 14. Jul 2020, 09:58

Alle Zeiten sind UTC + 1 Stunde [ Sommerzeit ]




Ein neues Thema erstellen Auf das Thema antworten  [ 13 Beiträge ] 
Autor Nachricht
 Betreff des Beitrags: Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: So 16. Apr 2006, 23:27 
Offline
Administrator
Administrator
Benutzeravatar

Registriert: Mo 4. Sep 2006, 20:29
Beiträge: 397
Wohnort: Minden
Hallo, guten Abend und ein frohes Osterfest für alle Forenteilnehmer!

Seit geraumer Zeit sind wir auf der Suche nach "unserem" Bauernhof und haben
nun vielleicht etwas gefunden, das in Frage kommen könnte.
Gibt es denn vielleicht unter den Forenmitgliedern jemanden, der sich mit der Marktwertermittlung auskennt?

Sollte hier jemand unter Euch sein, würde ich gerne einige konkrete Fragen stellen.

Zunächst vielen Dank!

Thomas

_________________
Gruß
Thomas Schomburg


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Mo 17. Apr 2006, 21:15 
Offline
Member
Member
Benutzeravatar

Registriert: Do 27. Jan 2005, 01:05
Beiträge: 65
Wohnort: Stadland-Süderschwei
Moin Thomas,
das klingt ein bisschen,als würdest Du eine Methode zur Ermittlung eines amtlichen Wertes suchen. Ich fürchte, das wird so nix...

Der "Marktwert" eines Hauses ist der Preis, den ein Käufer maximal bereit ist, einem Verkäufer dafür zu geben.

Findet ein Verkäufer keinen Käufer, ist der Wert des Hauses genau null. Oder sogar negativ (Grundstückswert minus Abrisskosten).

Als wir "unseren" Hof suchten, fanden wir ein schönes, aber sehr marodes Objekt. Wir haben dann eine Gutachterin beauftragt, ein Gutachten über den Sanierungsaufwand zu erstellen. Die 2000 ? waren extrem gut angelegtes Geld, wir haben den Hof nämlich nicht gekauft.
Durch das Gutachten hatten wir einiges gelernt, besonders wo man genau hinsehen sollte.

Dann fanden wir einen weiteren interessanten Hof. Wir haben uns überlegt, was er uns wert wäre. Unsere Vorstellung lag 30.000 ? unter der des Verkäufers. Diese Zahl haben wir ihm mitgeteilt und abgewartet. Nach einer (langen!) Woche kam die Zusage, dass er das Angebot annähme.

Seit zwei Jahren wohnen und schrauben wir in und an dem Hof.

Vielleicht hilft Dir das ein bisschen weiter...

Grüße aus der Wesermarsch

Ralph

_________________
http://www.burenreege3.de


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Mo 17. Apr 2006, 22:26 
Offline
Globaler Moderator
Globaler Moderator
Benutzeravatar

Registriert: Sa 15. Feb 2003, 23:59
Beiträge: 888
Wohnort: Wolfenbüttel
In welcher Region steht denn das gute Stück?

Ansonsten hat Ralph die wesentlichen Fakten eigentlich schon prima beschrieben.

Basis ist sicher immer erst einmal der Grundstückspreis - zu erfragen über die Banken oder das Katasteramt. Der "Restwert eines Objektes hat immer etwas mit der Vermietbarkeit im aktuellen Zustand zu tun. Der Zustand lässt sich am Besten vor Ort einschätzen. Den REst regelt der Standort und die örtliche Nachfrage. Kleine, handliche Objekte sind in Relation zu größeren Objekten mit Nebengebäuden normalerweise erheblich teurer ...

_________________
AG-Bautechnik der IGB
Dipl.-Ing. Architekt

Beiträge im Forum können lediglich allgemeine Betrachtungen und daher reine Meinungsäußerungen sein. Bei konkreten Sanierungsproblemen ist eine Einzelberatung durch einen Sachkundigen vor Ort zwingend erforderlich.


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Mo 17. Apr 2006, 23:00 
Offline
Administrator
Administrator
Benutzeravatar

Registriert: Mo 4. Sep 2006, 20:29
Beiträge: 397
Wohnort: Minden
Hallo Ralph und Stefan,

vielen Dank für Eure Ausführungen. Ich will Euch nicht weiterhin "im Dunkeln tappen" lassen und meine Fragen genauer formulieren bzw. erläutern.

Zu dem betreffenden Objekt habe ich mir von dem Makler mal seine Marktwertermittlung schicken lassen und bin dabei auf einige Faktoren gestoßen, die mir ein wenig zweifelhaft sind.

Ich störe mich vorrangig an den qm-Preisen, die ich im folgenden mal aufgelistet habe:

Weg / geplasterte Zufahrt zu den Gebäuden: 4,00 ?/m?
Ackerland / durch die Bank mit 1,30 ?/m?
Laubwald / sind vereinzelte Bäume 3,00 ?/m?
Grünland / Weide hinter dem Haus 2,50 ?/m?

Der Keller - ca. 70 m? pauschal mit 10.000,00 Euro

Ein Schuppen / eine Scheune wird zwar mit "0" bewertet, die wahrscheinlich anstehenden Abrisskosten bleiben aber unberücksichtigt!

Des Weiteren wird lediglich ein Marktabschlagswert von 20% berücksichtigt. Ich weiß aber aus einem Gutachten der GAG (ein anderes Haus betreffend), das für den südlichen Bereich Nienburg, Stolzenau, Uchte ca. 30 - 35% Marktabschlag zu berechenen sind, da neben dem Wohnhaus mit ca. 250 m? noch Stallfläche von 450 m?, eine Scheune mit ca. 250 m? und noch 2 Schuppen/Remisen vorhanden sind ... nebst etwa 2,5 ha Grund.

Mir kommt es vor, als habe der Makler in diesen Positionen ziemlich übertrieben. Leider konnte ich trotz eifriger Google-Suche keine konkreten Angaben zur Marktwertermittlung finden. Bei der GAG habe ich mittlerweile 2 mal 5,00 Euro über Click&Buy bezahlt, aber bis dato keinen Bodenrichtwert bekommen können!

Vielleicht habe ich ja Glück und Ihr könnt mir nun helfen. Schon jetzt vielen Dank und eine schöne Woche nach Ostern.

Thomas

_________________
Gruß
Thomas Schomburg


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Di 18. Apr 2006, 10:40 
Offline
Administrator
Administrator
Benutzeravatar

Registriert: Mo 4. Sep 2006, 20:29
Beiträge: 397
Wohnort: Minden
... es sei mir bitte noch gestattet, um eine aktuelle Frage zu ergänzen ....

Gerade habe ich mit der zuständigen Behörde für Abwasserentsorgung telefoniert und erfahren, dass die Kleinkläranlage nur für 5 Personen ausgelegt, von uns aber mit 6 Personen genutzt werden soll.

Die KKA müsste dementsprechend erweitert werden, hieß es von Amts wegen.
Kann mir dazu jemand etwas sagen bzw. einen ungefähren Betrag nennen, was dies kosten kann?

Vielen Dank!

Thomas

_________________
Gruß
Thomas Schomburg


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Di 18. Apr 2006, 11:46 
Offline
Senior Member
Senior Member
Benutzeravatar

Registriert: Fr 29. Apr 2005, 11:10
Beiträge: 502
Wohnort: Berlin / Münchehofe (Brandenburg LDS)
Ahoi Zwergwidder,

die Ermittlung von Grundstücks- und Immobilienwerten ist ein ausgesprochen komplexes Feld, dessen Darstellung die Möglichkeiten dieses Forums bei weitem sprengen dürfte.

Grundsätzlich gibt es eine Wertermittlungsrichtlinie(WertR), in der die üblichen Verfahren (Ertrags-, Sach-, oder Vergleichswertverfahren) beschrieben sind. Das Problem beginnt bei der Wahl des richtigen Berechnungsverfahrens, setzt sich in der korrekten Anwendung des Berechnungsverfahrens fort und endet bei der sachgerechten Parameterisierung diverser Faktoren.

All dies sachgerecht angewendet kommt man zu einer (mehr oder weniger -> Faktoren) nachvollziehbaren Grundstückswertermittlung. Gerade im ländlichen Raum kommen jedoch häufig sehr geringe Grundstückswerte heraus, zu denen der Verkäufer einfach nicht verkaufen will....

Deshalb : Am einfachsten kann man wie folgt vorgehen :

1. gründliches Studium des Grundstücksmarktes (Zeitungen, Makler (vorsicht !), Amtsgerichte (Zwangsversteigerungen)
2. Über den jeweiligen Gutachterausschuß die Bodenpreise (Bauland, Grünland, Ackerland) abfragen
3. Beim zuständigen Bauamt abfragen ob sich das Grundstück (auch wenn es bereits bebaut ist (!!!) im Außenbereich i.S. des BauGB befindet
4. Falls nicht Außenbereich, dann das Grundstück in seine marktgängigen Flächen zerlegen (Bauland, Grünland, Ackerland) und mit den abgefragten Bodenpreisen des Gutachterausschusses multiplizieren

dann hast Du ersteinmal den einen ungefähren Wert für das UNBEBAUTE Grundstück

5. Gebäudewert ermitteln (z.B. Neubaupreis - (Abnutzung + Instandhaltungsrückstände)) - nicht selten sind die Gebäudewerte 0 oder sogar negativ (weil Instandsetzungsaufwand höher ist als der veranschlagte Wert). Gerade Makler setzen die Gebäudewerte meist viel zu hoch an.

Ich kann Dir nur dringend empfehlen, bereits jetzt einen (sachverständigen, im besten Sinne des Wortes) Architekten hinzuzuziehen um Gebäudeschäden und Instandhaltungsrückstände richtig einzuschätzen. In diesem Zusammenhang noch ein abschließender Rat :

Häufig sind Bauernhäuser bereits einer "Sanierungswelle" unterzogen worden, nicht selten mit fatalen Ergebnissen im Hinblick auf die Gebäudesubstanz. Aber gerade diese, häufig ohne jede (erforderliche) Sachkenntnis durchgeführten Sanierungen werden auch noch als WERTERHÖHEND durch den Makler oder Verkäufer betrachtet. Diese Diskussion macht mir dann immer besonders Freude....

Ich hoffe es hilft ein wenig weiter. Bei weiteren Fragen maile ich Dir gerne meine Telefonnummer....


Gruß, Sven Teske

_________________
Teske + Schwiede Architekten
Sachverständige für Schäden an Gebäuden

Alle Beiträge im Forum sind ausschließlich allgemeine Betrachtungen und keinesfalls konkrete Sanierungsanleitungen oder Rechtsberatungen. Hierfür sind immer Einzelfallberatungen durch einen Sachkundigen vor Ort erforderlich.


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Di 18. Apr 2006, 11:53 
Offline
Globaler Moderator
Globaler Moderator
Benutzeravatar

Registriert: Sa 15. Feb 2003, 23:59
Beiträge: 888
Wohnort: Wolfenbüttel
... darüber hinaus ist die betreffende Region meines Wissens personell mit guten Kontakt- und Außenstellen der IGB besetzt - darunter auch erfahrene "Althaus-Architekten". Die können die Substanz sicher besser einschätzen als der Makler ;) und wissen vielleicht auch Einiges über die derzeitigen Marktpreise in der Region. Eine Kontaktaufnahme vor Kauf des Objektes kann ich hier nur empfehlen.

Eine umfassende Beratung wird aber vermutlich nicht ehrenamtlich möglich sein - eine gute Beratung vor Kauf eines Objektes gehört aber zu den besten Investitionen, die man tätigen kann.

_________________
AG-Bautechnik der IGB
Dipl.-Ing. Architekt

Beiträge im Forum können lediglich allgemeine Betrachtungen und daher reine Meinungsäußerungen sein. Bei konkreten Sanierungsproblemen ist eine Einzelberatung durch einen Sachkundigen vor Ort zwingend erforderlich.


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Di 18. Apr 2006, 11:59 
Offline
Member
Member
Benutzeravatar

Registriert: Do 27. Jan 2005, 01:05
Beiträge: 65
Wohnort: Stadland-Süderschwei
Moin Thomas,

Zitat:
Kann mir dazu jemand etwas sagen bzw. einen ungefähren Betrag nennen, was dies kosten kann?


Unsere Vorbesitzer haben vor etwa 10 Jahren eine neue Anlage für 8 Einwohnergleichwerte (was immer das sein mag) bauen lassen. Kostenpunkt damals ca. 8000 ?.

Zu den vom Makler angesetzten Preisen: Grünland kostet hier (Wesermarsch) ca. 35 Cent/qm.
So weit weg ist Nienburg ja auch nicht...

Zum Vergleich: unsere Hütte hat parterre ca. 180 qm Wohnfläche, im Dachboden (nach Ausbau) noch einmal das Gleiche. Die Scheune ist 650 qm gross, das gesamte Grundstück gut 1,7 ha. Bezahlt haben wir dafür 150.000 ?, was ich immer noch in Ordnung finde.

Bei Interesse könnt ihr gerne mal auf eine Kanne Kaffee vorbeikommen, um einen Vergleich zu haben.

Ralph

_________________
http://www.burenreege3.de


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Di 18. Apr 2006, 12:13 
Nicht angemeldeter User
Nicht angemeldeter User
Hallo,

in der Regel kann man bei der Gemeinde die Grundstückskosten nachfragen.

Dort kriegt man auch Auskunft, ob es sich um Bauland oder sonstige Flächen wie Acker, Garten, Wald handelt.

Was das Haus und die Nebengebäude betrifft, kommt es eben auf den Zustand an. Den Keller extra anzusetzen, halte ich für schwachsinnig. Ich arbeite selbst bei der Bank. Die Bank setzt immer einen Preis fürs ganze Gebäude fest, nicht für einzelne Gebäudeteile, wie in Deinem Fall der Keller.

Wenn Du Dir nicht schlüssig bist, was es wert ist, ist ein Gutachter immer ratsam.

Schöne Grüsse Christine


Diesen Beitrag melden
Nach oben
  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Di 18. Apr 2006, 14:52 
Offline
Senior Member
Senior Member
Benutzeravatar

Registriert: Fr 29. Apr 2005, 11:10
Beiträge: 502
Wohnort: Berlin / Münchehofe (Brandenburg LDS)
Ahoi,

den Keller zu berücksichtigen ist eigentlich schon sinnvolll, denn ein unterkellertes Gebäude stellt einen höheren Wert dar, als ein nicht-unterkellertes. Nur ist die "Rosinenpickerei" des Maklers nicht i.O. - Und, da hat Christine natürlich recht - ist der ZUSTAND das wesentliche Kriterium für eine Bewertung. Wenn Du selbst nicht ausreichend versiert bist, nimm zu den Besichtigungsterminen IMMER einen Kollegen mit, der Lesen und Schreiben kann.... DAS rechnet sich immer.

Auch das noch als allgemeinen Ratschlag : Entgegen der landläufigen Auffassung wird Geld in der Planungsphase gespart oder in den Sand gesetzt, und nicht während der Bauphase ! Nur eine gründliche Planung kann ausufernde oder unüberschaubare Kosten vermeiden.

Bei Auskünften aus den Gemeinden würde ich immer SEHR vorsichtig sein, denn nicht selten spielen hier Eigeninteressen bei den Auskunftgebenden mit herein.

Zu den Kosten einer Kleinkläranlage noch soviel : Ich baue gerade eine für 12 EW (Anschluß von drei Wohnhäusern) mit Zuleitungen, Rohrgräben und Versickerungsmulde für 8.200 Euro brutto.

Gruß, Sven Teske

_________________
Teske + Schwiede Architekten
Sachverständige für Schäden an Gebäuden

Alle Beiträge im Forum sind ausschließlich allgemeine Betrachtungen und keinesfalls konkrete Sanierungsanleitungen oder Rechtsberatungen. Hierfür sind immer Einzelfallberatungen durch einen Sachkundigen vor Ort erforderlich.


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Di 18. Apr 2006, 20:05 
Offline
Administrator
Administrator
Benutzeravatar

Registriert: Mo 4. Sep 2006, 20:29
Beiträge: 397
Wohnort: Minden
... zunächst herzlichen Dank für die vielen informativen Beiträge!

Der Vorsitzende des GAG's Sulingen - er war sehr freundlich am Telefon - hat mir vorhin folgende Bodenrichtwerte genannt:
Gebäude- und Hoffläche = 8,00 Euro/m?, Ackerland = 1,00 Euro/m? und für Grünland zwischen 0,55 und 0,65 Euro/m? ;).

Das der Keller seperat berechnet wurde, konnte er überhaupt nicht nachvollziehen ... die Beweggründe des Maklers seien "ein wenig abstrus" ...

Also bin ich in dieser Angelegenheit ja schon einmal ein ganzes Stück weiter, prima!

Bei dieser Gelegenheit möchte ich aber auch einmal anmerken, dass ich den Weg zur IGB über eine "Fachwirtin" für Immobilienwirtschft" gefunden habe. Sie gab den entsprechenden Hinweis ... ist aber momentan auch die Einzige, (Makler/in) der wir vertrauen (können + wollen). Leider ist das genannte Objekt nicht von Ihr.
Wir haben es jedenfalls bisher keine Sekunde bereut, dass wir uns bei der IGB angemeldet haben und sind der Meinung, dass sich die 35,00 Euro schon jetzt bezahlt gemacht haben.

@ Ralph,
... wenn es unsere momentan ohnehin knappe Freizeit erlaubt, kommen wir sehr gerne auf die Kanne Kaffee zurück ... die Burenreege schaut sehr interessant und schön aus!

@ Stefan,
... sag doch bitte mal einem "alten Mascheröder" an wen er sich denn nun wenden soll.
Mir als "kleinem Sicherheitsfanatiker" ist es schon sehr wichtig, jetzt keine Fehler zu machen.

@ all,
bei der KKA möchte ich nochmal nachhaken ... können diese Anlagen denn überhaupt erweitert werden, oder ist dann entsprechend neu zu bauen?

Vielen Dank für Eure Hilfe ... ich werde natürlich weiterhin berichten.

Thomas

_________________
Gruß
Thomas Schomburg


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Di 18. Apr 2006, 21:36 
Offline
Globaler Moderator
Globaler Moderator
Benutzeravatar

Registriert: Sa 15. Feb 2003, 23:59
Beiträge: 888
Wohnort: Wolfenbüttel
Zwergwidder hat geschrieben:
@ Stefan,
... sag doch bitte mal einem "alten Mascheröder" an wen er sich denn nun wenden soll.
Mir als "kleinem Sicherheitsfanatiker" ist es schon sehr wichtig, jetzt keine Fehler zu machen.


Architekten bzw. Beraterwahl ist nicht nur eine Vertrauensfrage, sondern auch eine Frage des Nasenfaktors und der inneren Einstellung zum Thema.
In Deinem Fall hast Du mit Wolfgang Riesner und Werner Kreitel-Haberhaufe sogar gleich zwei Archi's in der Nähe, denen ich eine Menge Sachverstand zuschreiben kann. Ob Du mit einem der Beiden "grün" wirst, kann ich nicht beurteilen - Du solltest zumindest versuchen, sie kennen zu lernen und Eure Kompatibilität abklopfen. Wenn alle Stricke reißen, kannst Du als Ex-Mascheröder ja immer noch auch mich Ex-Braunschweiger und Jetztauchschonganzschönlange-Wolfenbütteler in Betracht ziehen. Vieles lässt sich mit entsprechender Technik auch aus der Distanz problemlos bearbeiten - vorheriger "Ortsbesuch" vorausgesetzt ;) - die geeigneten Firmen vor Ort müsste ich mir aber auch erst erfragen. Bauleitende Tätigkeit aus der Ferne klappt in der Regel nicht wirklich gut :'(

Herzliche Grüße

Stefan (auch Architekt ;D)

_________________
AG-Bautechnik der IGB
Dipl.-Ing. Architekt

Beiträge im Forum können lediglich allgemeine Betrachtungen und daher reine Meinungsäußerungen sein. Bei konkreten Sanierungsproblemen ist eine Einzelberatung durch einen Sachkundigen vor Ort zwingend erforderlich.


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
 Betreff des Beitrags: Re:Marktwertermittlung ...
BeitragVerfasst: Mi 19. Apr 2006, 20:51 
Offline
Member
Member
Benutzeravatar

Registriert: Do 27. Jan 2005, 01:05
Beiträge: 65
Wohnort: Stadland-Süderschwei
Nabend Thomas,

Zitat:
Gebäude- und Hoffläche = 8,00 Euro/m?, Ackerland = 1,00 Euro/m? und für Grünland zwischen 0,55 und 0,65 Euro/m?


Das klingt doch schon etwas erfreulicher...

Zitat:
die Beweggründe des Maklers seien "ein wenig abstrus" ...


Ich finde das gar nicht so abstrus: der Makler wird zwar von Dir bezahlt, vertritt aber faktisch die Interessen des Verkäufers. Je höher der Verkauspreis, desto höher fällt seine Courtage aus. Er macht also aus seiner Sicht das Vernünftige. Das ist ja auch gar nicht verwerflich, man sollte es nur wissen (und berücksichtigen).

Zitat:
... wenn es unsere momentan ohnehin knappe Freizeit erlaubt, kommen wir sehr gerne auf die Kanne Kaffee zurück ...


Fein, macht das. Funkt uns vorher kurz an, entweder unter

fischer@halfmann-fischer.de

oder Tel.04737/81124-1

Wir sind fast immer zu Hause.

Zitat:
die Burenreege schaut sehr interessant und schön aus!


Wir arbeiten dran... 8)

Ralph

_________________
http://www.burenreege3.de


Diesen Beitrag melden
Nach oben
 Profil  
 
Beiträge der letzten Zeit anzeigen:  Sortiere nach  
Ein neues Thema erstellen Auf das Thema antworten  [ 13 Beiträge ] 

Alle Zeiten sind UTC + 1 Stunde [ Sommerzeit ]


Wer ist online?

Mitglieder in diesem Forum: 0 Mitglieder und 1 Gast


Du darfst keine neuen Themen in diesem Forum erstellen.
Du darfst keine Antworten zu Themen in diesem Forum erstellen.
Du darfst deine Beiträge in diesem Forum nicht ändern.
Du darfst deine Beiträge in diesem Forum nicht löschen.
Du darfst keine Dateianhänge in diesem Forum erstellen.

Suche nach:
Gehe zu:  
Powered by phpBB® Forum Software © phpBB Group
Deutsche Übersetzung durch phpBB.de