Restaurierungsaufwand: Risse in Wand, Schornstein, Außenwand

[Peter Stark]

Hallo Liebe Bauernhausfreunde!

Ich bin als aktives Mitglied neu in diesem Forum, lese hier aber schon seit einiger Zeit mit.

In den letzten Wochen habe ich mir unterschiedliche Objekte angesehen, und mich dabei in ein denkmalgeschütztes verliebt, dessen Zustand mir ein wenig Kopfzerbrechen bereitet. (Was ist schon Liebe ohne Leiden?) Daher habe ich mich entschlossen, hier ein paar Bilder der Schwachstellen einzustellen um eure Einschätzungen zu dem Umfang der zu ergreifenden baulichen Maßnahmen zu erfahren. (sofern dies anhand der Bilder und meiner Beschreibungen möglich ist.)
Zu Info: das Haus wurde kurz vor dem ersten Weltkrieg gebaut.

http://de.fotoalbum.eu/peterstark/a230424

Logik:

Bilder Zimmer:

Ich stehe im zweiten Stockwerk vor einer Wand.
Von oben links führen zwei Risse bis auf den Boden (einer an der Wand, Einer an der Decke) (2 Bilder).
Oben Rechts an der Wand führt ein Weiterer Riß antlang (2 Bilder).
Hinter mir schaue ich an die Decke und sehe weitere feinere Risse (1Bild).

Bilder Dachboden:

Man sieht den Schornstein (2 Bilder)

Nasse Aussenwand: Hier peitscht der Regen. Von Innen scheint soweit alles trocken. (1Bild)

Ich stelle nun meine Frage ganz bewusst allgemein: Wie schätzt Ihr die Schäden / den Restaurierungsaufwand ein?
Ich frage dies vor folgendem Hintergrund: sollte sich jetzt schon herausstellen, dass die Aufwände meinen finanziellen Rahmen sprengen, dann brauch ich keine teuren Experten durch’s Haus schicken.

Vielen Dank im Vorherein für eure Mühe.

Peter

[Stefan Haar]

Hallo Peter,

Ferndiagnosen sind zwar immer mit Vorsicht zu genießen und über Deinen Dir zur Verfügung stehenden Kostenrahmen können wir uns im Bedarfsfall telefonisch oder per PM unterhalten, aber im Grundsatz denke ich, dass sich die geschilderten Probleme halbwegs einstufen lassen.

Die Risse in der Wand neben dem Schornstein lassen mich vermuten, dass das Gebäude innen ein Fachwerkgerüst hat, bei dem die Füße im EG langsam weich werden und das Haus nachsackt, während der Schornstein stabil stehen bleibt, weil kein Holz drunter ist. Schwellensanierung im EG ist keine Hexerei, sondern eher der Normalfall.

Die Risse in der Decke dürften auf das Arbeiten der Sparschalung unter dem Putzträger hindeuten. Die tragende Substanz ist in der Regel ehr nicht die Ursache für die Risse - also vermutlich kein Grund zur Beunruhigung.

Über den Schornstein würde ich mir nicht sonderlich den Kopf zerbrechen, sondern ihn schlichtweg abtragen und durch einen neuen ersetzen. Versottungen dieser Art sind m.E. kaum in den Griff zu kriegen.

Die Fassade sollte zu retten sein. Hier dürfte das Entfernen der Farbreste mit einem schonenden Strahlverfahren und ein Neuantrich mit Silikatfarben ein guter Weg sein.

Letztlich würde ich Dir empfehlen - such Dir einen Fachmann in Deiner Nähe zur begutachtung des Schätzchens. Abrissgefährdet scheint es mir nicht zu sein.

Wenn Du uns verrätst, wo das gute Stück steht, können wir Dir vielleicht eine Empfehlung zukommen lassen.

Herzliche Grüße

Stefan

[Peter Stark]

Hallo Stefan,

Danke für Deine Einschätzung.

Wenn es darum geht, einen Fachmann durch das Haus zu schicken, dann bräuchte ich einen, der sich nicht nur im Bereich der Bausubstanz alter Gebäude auskennt, sondern auch mit der Sanierung zur Energieeffizienzsteigerung.

In dem Haus fehlt die Zentralheizung gänzlich und bisher wurde alles über Öfen geheizt. Isoliert ist an dem Haus auch noch nicht all zu viel.

Ich möchte das Haus nur kaufen, wenn Investitionssicherheit über die nächsten Jahrzehnte besteht. Aller Aufwand, den ich in die Sanierung der Bausubstanz stecken würde wäre nutzlos, wenn ich im Jahre 2030 nicht mehr die Mittel aufbringen könnte, das Haus zu beheizen.

Daher bräuchte ich eine grobe Einschätzung, mit welchen Maßnahmen ich das Haus so umbauen kann, dass es mit niedrigem Energieaufwand beheizbar ist.

Das vor dem Hintergrund, dass der Denkmalschutz das ganze nicht vereinfacht:

• Aussendämmung müsste – so denn möglich- unsichtbar angebracht sein.
• Innendämmung halte ich für eine absolute Notlösung (bzw für nen riesen Mist)
• Fenster bestehen derzeit aus doppelverglasten Fenstern aus den 70ern. Könnte das Denkmalamt hier Holzsprossenfenster verlangen? -> weniger Dämmung & hohe Kosten.
• Möglicherweise könnte die obere Geschossdecke gedämmt werden und die Kellerdecke.
• Die schöne alte Jugendstil-Eichenholzeingangstür ist weder luftdicht, noch ist sie gedämmt. Derzeit gibt es leider auch keinen Windfang!
• Das Dach das gen Süden zeigt ist Richtung Straße ausgerichtet. Von daher sollte es (in Bezug auf den Denkmalschutz) schwierig werden, eine Solaranlage zum Vorwärmen des Wassers anzubringen.


Daher bräuchte ich jemanden, der sich auch auf dem Gebiet der Heizung und Dämmung von denkmalgeschützten Gebäuden auskennt. Das Haus steht zwischen Heilbronn und Würzburg im nördlichen Baden-Württemberg.

Wenn ich mir anschaue, was Du in anderen Threads gepostet hast, scheinst Du Dich auf dem Gebiet auch gut auszukennen.
Wäre es möglich, Dich anzurufen? Ich denke, dass mir das sehr weiterhelfen könnte.

Lieber Gruß

Peter

[forenadmin]

Hallo Peter,

auch auf diesem Weg noch einmal "Herzlich Willkommen" im Forum der IGB.

Stefan kann Dir sicher telefonisch weiterhelfen.
Ob und wann er im Moment Zeit hat, wird er Dir sicher mitteilen.

Des Weiteren kann ich Dir auch unsere Kontaktstelle Bergstrasse empfehlen.

Die Kontaktdaten der KS Bergstrasse findest Du hier.

Mehr über Sonja Behrens erfährst Du hier.

Sieh den Denkmalschutz bitte nicht als Geisel!
In aller Regel lassen sich immer vernünftige und tragfähige Lösungen finden ...

... wenn es nicht gerade eine Solaranlage auf dem Dach eines denkmalgeschützen Hauses sein muss ...


Viel Glück und herzliche Grüße
Thomas

[Stefan Haar]

Hallo Peter,

dann steht Deine Hütte wohl so etwa 400 km von mir entfernt. Ein Kurzbesuch schließt sich somit leider aus

Ruf mich einfach mal an oder reich mir Deine Telefonnummer per Mail rüber, dann kann ich Dich anrufen, wenn ich im Büro bin und 'ne Lücke aufgetan habe. Dank Festnetz-flat kostet das dann nix.

In den wesentlichen Fragen kann ich Dir vermutlich telefonisch weiterhelfen - wie weit die "Fernheilung" gehen kann, werden wir dann sehen.

Den Tipp mit Sonja Behrens hat mir Thobi ja schon vor der Nase weggeschnappt

Gruß aus Wolfenbüttel

Stefan

[Wolfgang Riesner]

Hallo Peter,
deine Erkenntnis, daß eine gute Wärmedämmung für die dauerhafte Nutzung von Gebäuden eine immer größere Rolle spielt, ist sicher richtig. Damit wird neben der Beurteilung des aktuellen Bauzustandes auch die Möglichkeit und der Aufwand für eine energetische Ertüchtigung bei der Preisfindung für ein Kaufobjekt immer wichtiger. Soweit stimmen wir also überein.

Die energiesparende Modernisierung von Altbauten ist auf unterschiedlichste Art möglich, dafür gibt es kaum Patentrezepte, wenn man mal von der Priorität für hohe Winddichtigkeit, Dämmung der Außenhülle beheizter Bereiche und gut gedämmter Fenster absieht. Diese drei Forderungen sind zwar allgemeingültig, ihre Umsetztung am Objekt muß aber dessen besondere Eigenschaften und Anforderungen berücksichtigen. Da liegt der Teufel, oder wenn man will auch die "Kunst" die angemessenen Konstruktionen zu finden, im Detail. Es gibt jedenfalls für eigentlich jedes Problem eine oder mehrere gut geeignete Lösungen, die natürlich auch von dem Aufwand, den man betreiben kann, abhängig sind. Gerade wenn sowieso umfangreiche Sanierungen und Umbauten geplant sind, können gleichzeitig viele energiesparende Maßnahmen kostengünstig mit durchgeführt werden.

Deine negative Bewertung von Innendämmungen vermag ich so grundsätzlich nicht zu teilen. Auch hier gibt es unterschiedliche Konstruktionen, die je nach Gegebenheit angewandt werden können. Und selbst die einfacheren Maßnahmen führen im Verbund mit einer ganzheitlichen Sanierung (also auch Fenster, Winddichtigkeit, Dämmung oberster Geschoßdecken oder des Daches usw.) oft zu enormen Verbesserungen des Ist-Zustandes. Das kann, je nach Ausgangssituation, durchaus zu einer Drittelung (oder besser) der Energiekosten führen. Da würde ich dann nicht mehr von "Notlösung" bzw. "riesen Mist" sprechen wollen.

Wenn du möchtest, kannst du mich auch gerne mal anrufen (05705/7829) bzw. deine Nummer hinterlassen, dann würde ich mich ebenso wie Stefan bei passender Gelegenheit bei dir melden. Um kurz mal vorbei zu kommen, ist es von hier aus tatsäclich etwas weit und für sinnvolle Vorschläge im Rahmen des Forums reichen die vorliegenden Infos zum Gebäude nicht aus.

Zunächst mal Gruß aus Neuenknick von
Wolfgang

[Peter Stark]

Hallo!

Vielen Dank für eure Hilfe. Ich werde mich zum Ende der Woche hin melden, wenn ich wieder zuhause bin.

Mit besten Grüßen

Peter