Eigenleistungen

[Petra]

Hallo!
Wir befinden uns momentan in der Situation, dass wir mit unserer Hausbank Gespräche bezüglich der Finanzierung einer Denkmaltranslozierung und dessen Wiederaufbau an neuem Standort führen. Generell möchte uns die Bank unterstützen bei der Verwirklichung des Projekts. Allerdings wird ein "Liebhaberobjekt" ja nicht ebenso beliehen, wie ein Neubau und die Bankmenschen möchten uns nicht abnehmen, dass man selbst viele Eigenleistungen erbringen kann. Wir (4 Personen) gehen allerdings von einer etwa 2-jährigen Bauphase mit enorm viel EL aus, die wir allerdings bisher nicht gerade stichfest "nachweisen" können. Gibt es (unabhängig vom Objekt und den damit verbundenen Kosten) vielleicht eine Möglichkeit, der Bank das "Eigenleistungs-Potential", das in den anfallen den Gewerken steckt, aufzuzeigen? Denn man kann ja ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus nicht mit einem Neubau vergleichen, der heutzutage tatsächlich wenig Möglichkeiten für Eigenleistungen der Bauherren und -frauen lässt...
Ich habe schonmal von Richtwerten oder einer Checkliste von Eigenleistungen gelesen, kann soetwas aber nirgends im www finden.

Vielen Dank im Voraus für Eure Antwort, Tipps und Anregungen! 

Lieben Gruß!
Petra

[Ralf Femmer | KS Freiberg]

Hallo Petra
Mit den Eigenleistungen ist das so eine Sache. Bei meinem Haus war der Eigenleistungsanteil ca. 60%. Das hat 10 Jahre gedauert und hatte nicht wirklich als Grund, das wir es von vornherein so geplant hatten.
Ursprünglich sind wir von einem Anteil von ca 30% ausgegangen. Dieser Anteil war allerdings einzig und allein auf der Tatsache gegründet, das ich ein Handwerker bin, über ausreichende Erfahrungen und einen ausgesprochen qualifizierten Freundeskreis verfügte, der uns diese Annahme erst möglich machte.
Grundlage für die Aufstellung der möglichen Eigenleistungen ist eine solide Erfassung der notwendigen Leistungen durch einen erfahrenen Fachmann in diesem Bereich. Damit meine ich jemanden, der dazu in der Lage ist, die jeweilig zu erbringende Leistung zu erfassen und in die Zeit- und Materialwerte aufzuschlüsseln. Auf dieser Grundlage kann man unter Berücksichtigung der zeitlichen Reccourcen aller am Bau beteiligten die möglichen Eigenleistungen erfassen und monetär zum Ausdruck bringen. So lange so etwas glaubwürdig und nachvollziehbar erstellt wird, stehen die chancen, das bei seiner Hausbank durchzubekommen durch aus gut.
Ich kan nur empfehlen von Blauäugigkeit bei dieser Einschätzung abzusehen. Das wird letztlich mehr Zeit zur Verfügung stellen, als eine persönliche Überfoderung, die nur ständige und quälende Ausseindersetzungen inerhalb des Teams zur Folge hat.
Besser ist es vielleicht, Ihr holt euch einen externen Pragmatiker aus der Denkmalpflege, der euch zwar ein paar euronen kosten wird, letlzich aber ein vielfaches davon sparen wird.
fg
ralf

[Petra]

Hallo Ralf!
Vielen Dank für Deine Antwort! Wir arbeiten bereits mit einer sehr kompetenten Architektin zusammen, die sich fast ausschließlich mit Fachwerkhäusern beschäftigt und uns zu Anfang des Projekts bereits eine grobe Schätzung der Gesamtkosten aus ihren bisherigen Erfahrungswerten erstellt hat. Diese Schätzwerte haben wir dann nach und nach "mit Leben gefüllt" und uns konkrete Angebote für die einzelnen Gewerke bei Fachfirmen eingeholt. Außerdem wurde durch ein äußerst kompetentes Zimmermeister-Team eine genaue Schadenskartierung gemacht, um genauer (wenn auch nicht 100%ig genau!) abschätzen zu können, welche Kosten auf uns zukommen werden. All diese Angebote, Pläne usw. füllen mittlerweile (nach fast 18 Monaten Arbeit) mehrere Ordner, die wir natürlich unserer Bank vorlegen können. Nur leuchtet es den zuständigen Bankkaufleuten nicht so wie uns ein, dass man z.B. bei der kompletten Innendämmung, beim Verputzen der Wände, beim Verlegen der Fußboden- und Wandheizung, beim Dacheindecken oder Streichen der Wände viele Eigenleistungen erbringen kann, wenn man ein wenig handwerklich begabt ist und nicht davor zurückscheut, sich mit der Thematik intensiv zu beschäftigen... (Es müssen ja nicht gleich 30-60% sein! Wir gehen eher realistisch von 10 - 20% aus.)
Daher hatte ich auf so etwas wie eine Tabelle gehofft, der zu entnehmen ist, für welche Gewerke evtl. weniger Fachkenntnisse notwendig sind und die man demzufolge auch gut selbst ausführen kann (z.B. mit ein wenig fachmännischer Anleitung). Und da ich schon mal etwas davon gelesen habe (wo nur?), muss es so etwas doch auch geben!  Dann hätten wir ja etwas, dass wir der Bank Schwarz auf Weiß vorlegen könnten.
Bin also für jeden weiterem Tipp dankbar! 

Viele liebe Grüße!
Petra

[Stefan Haar]

Hallo Petra,

wenn Eure Architektin wirklich so kompetent in Sachen Fachwerksanierung ist, sollte es für sie eigentlich kein Problem darstellen, die entsprechenden Gewerke für die Eigenleistung zu benennen und mit den entsprechenden Einsparpotentialen zu beziffern. Die Bank wird erfahrungsgemäß sowieso eine Kostenaufstellung mit Architektenstempel für den Aktenordner haben wollen und vermitlich auch entsprechende Bautenstandsberichte, um die erforderlichen Gelder abschnittsweise freizugeben. Fordert also mal eure Architektin 

Fertige Listen sind meines Erachtens im Altbau illusorisch, weil die jeweilige Aufgabenstellung und der Bauzustand immer sehr individuell ist.

Herzliche Grüße

Stefan

[Ralf Femmer | KS Freiberg]

Halo Petra,
da hat Steffan absolut recht.
Erfahrungsgemäß akzeptieren die Banken einen Eigenleistungsanteil zwischen 10 und 20 % Problemlos, wenn entsprechende Motivation und Qualifikation durch die bauhereenschaft nachgewiesen wird. Diese 10-20% werden i.d.R. schon durch entsprechende übernahme von Malerarbeiten in und am Haus, Fliesenarbeiten, Bodenelagsarbeiten und manchmal auch Ausbauarbeiten abgedeckt.
Und wo Stefan recht hat, hat er recht: Ist Sie wirklich si qualifiziert, iwrd Sie euch schon sagen können, was Ihr selber machen könnt und was nicht.
fg
Ralf

[Dietrich Maschmeyer]

Hallo Petra,

ich kenne ja Euer Vorhaben, das ist ja schon eine grössere Aktion. Da bei euch ja eine Demontage ansteht, kann man in deren Umfeld schon recht viel Eigenleistungen erbringen. Es beruhigt mich, dass der Banker wohl keine Bauchschmerzen mehr wegen der Beleihungsgrenze hat, sonder sich wohl im wesentlichen nunr noch darum sorgt, dass Ihr den Kredit nachher auch bedienen könnt und euch nicht an dem Projekt verhebt.

Neben der reinen "Muskelhypothek" solltet Ihr noch an eine weitere Einsparmöglichkeit denken: Nämlich bestimmte Handwerker, insbesondere für den Innenausbau selbst einzustellen. Das würde auf jeden Fall die Mehrwertsteuer - ungefähr 16 % der Bruttopreise - sparen. Wolfgang Riesner macht das regelmässig mit seinen Bauherren und die fahren damit in der Regel immer recht gut. Voraussetzung sind natürlich die richtigen Leute und eine gute Bauleitung. Z.B. könnten diese Leute die Fussböden schon mit aufnehmen und dann wieder verlegen, die Ziegelsteine rausnehmen und wieder reinmauern, die ganzen Fussböden verlegen usw.

Ausserdem würde ich versuchen, die Bank davon zu überzeugen, dass die zu erwartenden Steuerersparnisse (10 Jahre je 9 % der Bausumme als Sonderausgaben macht insgesamt durchaus ein Drittel der Baukosten aus) in den Tilgungsplan einbezogen werden. Faktisch zahlt man dann - im Gegensatz zum normalen Häuslebauer, den euer Banker vielleicht immer noch vor Augen hat! -fast keine Steuern mehr. Das Geld könnt Ihr dann für den Schuldendienst einsetzen

[Ralf Femmer | KS Freiberg]

Hallo Dietrich
ich möchte auf jedenfall davor warnen, jeden Cent in eine völlig ausgereizte Finazierung zu stecken. Gerede Steuererstattungen etc. sind erfahrungsgemäß immer bestens dazu geeignet, im vorfeld nicht berücksichtgte Aufgaben zu erledigen (als Beispiel sei hier nur die Anlage/Neuanlage von Wegen einfahrten etc genannt).
Jede Finanzierung sollte meiner Aufassung nach immer auf den eigenen geldbeutel und niemals auf Zuschüsse, Ersparnisse od. äh. ausgelegt sein.
FG
ralf

[Dietrich Maschmeyer]

Diese Bemerkung ist völlig richtig. Das Projekt hat insgesamt leider ein nicht reduzierbares Gesamtbauvolumen, das durch eine Translozierung der denkmalgeschützen Gebäude - und die auch noch unter erschwerten Bedingungen - vorgegeben wird. Zumindest die Rohbaukosten lassen sich dadurch nicht verringern. Um der ggf. begrenzten Zahlungsfähigkeit gerecht zu werden, empfehle ich in solchen Fällen die Aufteilung in sinnvolle Bauabschnitte, so dass man den Weiterbau - natürlich mit dem Nachteil der eingeschränkten Nutzung - ggf. auch mal ne Zeitlang aussetzen kann. Sowas ist aber besser als schlaflose Nächte, weil man mit dem Geld nicht klarkommt. Daher auch von Anfang an mein dringender Appell, wirklich alle (!) denkbaren Einsparmöglichkeiten auch in Erwägung zu ziehen. Dazu sind auch unkonventionelle Vorgehensweisen ggf. sinnvoll.

[Petra]

Was könnten denn z.B. unkonventionelle Vorgehensweisen sein? 
Falls sie soooo unkonventionell sind, dass man sie hier nicht erwähnen dürfte,
würde ich mich natürlich auch sehr über eine private Nachricht freuen...

Ansonsten haben wir auch schon ein paar freiberufliche Handwerker im Auge,
die sich wirklich sehr gut mit der Thematik auskennen und mit denen wir
höchstwahrscheinlich einen Großteil der Gewerke angehen werden..... 


Viele liebe Grüße!
Petra

[Bauherr]

Hallo Petra
Als wir 2000 unseren Hauskauf und Umbau finanzierten, haben wir der Bank eine Auflistung der Materialkosten des Umbaus gemacht. Dann haben wir den zum Kaufzeitpunt bestehenden Wohnwert Pro m2 festgesetzt und mit dem Wohnwert nach dem Umbau verglichen. Hierfür kann man sicherlich einfacher Tabellen finden. Die Differenz war die Muskelhypothek. Diese wurde von unserer Bank so anerkannt.
Über eine Einplanung von Steuervorteilen oder anderer langfristiger Ersparnissen in die Finanzierung kann ich auch nur abraten. Es kommen immer Mehrkosten die dann doch nicht berücksichtigt wurden. Dafür ist dieses Geld sehr gut zu nutzen.
Gruß Jürgen

[Sven Teske | KS Dahme-Spreewald]

Ahoi Petra,

die Einschätzung von Ralf hinsichtlich der Höhe von zu erbringenden Eigenleistungen kann ich nur unterstreichen. Die von ihm in den Raum gestellten 10 - 20 % entsprechen auch meiner Erfahrung, wenn man unterstellt, dass das Bauvorhaben keine Ewigkeit dauern soll (was letztlich auch Geld kostet !) und die Bauherren berufstätig sind. Meist überschätzen die Bauwilligen ihre Leistungsfähigkeit grandios, die 20 % würde ich i.d.R. als absolute Obergrenze betrachten, die bereits SEHR viel Zeit verkonsumieren wird.

Ich mache mit meinen Baherren meistens nachfolgende Überlegung : Ich ermittle an Hand der Leistungen / Schätzkosten den Stundenlohnanteil für die Leistungen die sich die Bauwilligen selber zutrauen. diesen multipliziere ich mit Faktor 3 soweit es sich nicht um Handwerker handelt. Anschließend überrechnen wir gemeinsam, ob das Stundenbudget realistisch aufzubringen ist. Nicht selten werden die Gesichter dann ganz lang, denn Ihre Leistung muss ja außerdem, neben dem Umstand des Zeitvolumens, in den geregelten Bauablauf passen. Das bedeutet häufig, dass zwar grundsätzlich die Möglichkeit bestünde diese Leistung selber zu erbringen, diese allerdings nicht in das erforderlich Zeitfenster paßt.

Bei meinem eigenen Haus mußte ich aus diesem Grund einen Zimmerer und einen Dachdecker beschäftigen, obwohl ich selber gelernter Zimmerer bin. Die Zeit hätte ich einfach nicht in dem Moment aufbringen können, als sie erforderlich war.

Gruß, Sven.

P.S. Fördermittel kann man durchaus in die Finanzierung einstellen, die Frage ist m.E. nur, um welche Art Fördermittel es sich handelt. Es gibt eine erklägliche Anzahl von Förderprogrammen, bei denen man auch davon ausgehen kann, das man die Fördermittel wirklich erhält.

[Petra]

Ahoi Sven!
("Ahoi" passt gut - kommen uns tatsächlich manchmal vor, wie auf hoher See  )
Du scheinst eine sehr ausgeklügelte Methode anzuwenden, wie man EL realistisch ermitteln kann.
Wir gehen im Moment von circa zwei Jahren Bauzeit aus, da wir zwar einiges selber machen wollen,
allerdings auch Vieles anfällt, das wir gar nicht leisten können.
Die Zimmerarbeiten sollen komplett vergeben werden, da wir hiervon gar keine Ahnung haben und auch
keine Leute kennen, die es so gut oder günstiger machen könnten wie die entsprechende Firma, mit der
wir im Moment kooperieren.
Was allerdings alle restlichen Gewerke angeht - dafür werden wir zwei bis vier freiberufliche Handwerker
engagieren, die über sehr gute Kenntnisse und Fähigkeiten im Fachwerk-Bereich verfügen und natürlich
wesentlich günstiger arbeiten als entsprechende Firmen. Dieses eingespielte Team wurde uns sehr
empfohlen und es stellt neben unseren EL bei Innendämmung, Malerarbeiten, Deelenplatten und Parkett
verlegen usw. einen Großteil der von uns anvisierten Einsparmöglichkeiten dar. Der Vorteil liegt ja auch
offen auf der Hand: Sie sind wirklich sehr gut, haben alle nötigen Werkzeuge und Maschinen, die wir
ja nicht besitzen, und sie können im Gegensatz zu uns an die 60 Stunden pro Woche arbeiten, so dass
es auch (relativ) schnell voran gehen würde...
Ich denke, wir werden jetzt erstmal alle festen Materialkosten aus den vorliegenden Angeboten für die
Bank auflisten und dann die Kosten für Stundenlöhne von Fachfirmen durch die der Freiberufler + unsere
Eigenleistungen ersetzen (schön übersichtlich gegenüber gestellt in Tabellenform) - vielleicht gehen ihnen
ja dann endlich die Augen auf... 
Wir bleiben auf jeden Fall am Ball, das steht fest!!! 

Viele liebe Grüße!
Petra

P.S.: Was allerdings die Fördermittel angeht, so haben wir natürlich mit einer Translozierung wesentlich
geringerer Chancen!  Selbst wegen der KFW-Förderkredite müssen wir das noch abklären (mind. 4 Wände
müssen wohl "stehenbleiben")...   

[Ralf Femmer | KS Freiberg]

... das KFW ökologisches Bauen sieht viefältige Möglichkeiten vor. z.b. KFW 60, regenerative Energien etc.
Einfach mal den Energieberater löchern.

[Sven Teske | KS Dahme-Spreewald]

Ahoi Petra,

wenn die Fahrwasser etwas ruhiger werden, überprüfe doch mal ob es Förderprogramme aus dem Landwirtschaftsministerium gibt (z.B. Dorferneuerung oder ILE). Das sind häufig sog. "verlorene Zuschüsse", also geschenktes Geld.

herzliche Grüße, Sven.

[Dietrich Maschmeyer]

A propos KfW-Kredite:

Unsere Denkmalpolitiker habe es bis dato leider immer noch nicht geschafft, bei ihren Krediten die Denkmale zu berücksichtigen. (Die Kredite werden ja teilweise staatlich subventioniert, daher ist die Politik gefragt). Eigentlich schade und kaum verständlich.......