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der Interessengemeinschaft Bauernhaus e.V. - IGB
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BeitragVerfasst: So 15. Apr 2007, 09:15 
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Guten Tag,
ich trage mich mit dem Gedanken ein denkmalgeschütztes Haus r Jahren zu erwerben.
Das muß dann 1. gekauft werden (Kaufpreis) und dann 2. nach den Auflagen saniert werden (Sanierungskosten, Reparaturen)
Das Haus soll  zu Erwerbszwecken (Vermietung oder als zu vermietende Ferienwohnung) dienen.
Die Fragen:

Wie wirkt sich der Kaufpreis steuerlich aus?
Gehört der dann zur Gesamtabschreibung auf (ich glaube jetzt 12 Jahre)?
Oder werden nur die Baukosten abgeschrieben?
Bescheinigt die Denkmalschutzbehörde die belegten Baukosten?
Kontrolliert die Behörde den Umbau und nachfolgend die Rechnungen?
Eigenleistungen haben ja keine Rechnung, sind diese dennoch einzubringen in die Abschreibungsbeträge ?


MfG
Horst (Donno)


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BeitragVerfasst: So 15. Apr 2007, 11:28 
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Registriert: Mo 17. Feb 2003, 17:34
Beiträge: 767
Der Kaufpreis führt nicht zu Sonderabschreibungen. Allerdings kann der anteilig auf das Gebäude entfallende Teil des Kaufpreises normal abgeschreiben werden, d.h. mit 2 % p.a. oder bei Gebäuden, die vor 1925 errichtet wurde, sogar 2,5 %. Das Grundstück kann niemals abgeschrieben werden, es erleidet ja keinen Werteverzehr durch Verfall! Es empfiehlt sich daher, bereits im Kaufvertrag entprechende Regelungen für den Wert von Gebäude (Tendenz möglichst hoch) und Grundstück (niedrig) zu vereinbaren. sofern nicht grober Missbrauch dieser dem Steuerzahler ausdrücklich zugestandenen Gestaltungsfreiheit vorliegt (z.B. das Grundstück mit Null bewertet würde), sind die FAs gehalten, derartige Vorgaben zu akzeptieren. Der Wert eines Grdunstückes kann z.b. gegenüber den amtlichen Schätzwerten (Gutachterausschuss) schon durch die Bebeuung mit einem Denkmal stark gemindert sein, da die Nutzung der anderen Flächen durch den Denkmalschutz deutlich geringer ist als unter normalen Bedingungen. (siehe hierzu auch die pauschale Minderung des Einheitswertes um 5 %, dazu mehr in unserem Grundsteuerleitfaden).

Die Baukosten können abgeschrieben werden, sofern die Baumassnahmen mit der Denkmalbehörde abgestimmt waren (!) und nach Art und Höhe für die Erhaltung und sinnvolle Nutzung notwendig und angemessen waren. Was das im einzelnen bedeutet, entscheidet die Denkmalschutzbehörde. In der Regel sind darunter praktisch alle Kosten zu verstehen mit ausnahme "goldener Wasserhähne" und grösseren (!)ergänzenden Neubauten. Das bedeutet, dass die Behörde allen rechnungen prüft und dann erst anerkennt. Diese Bescheinigung ist Voraussetzung für die absetzung nach § 7 h oder i EStg bei Vermeitung oder gewerblicher Nutzung bzw. § 10 f oder g bei eigener oder gar keiner Nutzung als Sonderausgabenabzug. Zum Unterschied zwischen Werbungskosten und Sonderausgaben bitte weitere Beiträge im Forum lesen.

Eigenleistungen werden bei der Abschreibung generell nicht anerkannt, wohl aber bei anderen Steuern (siehe hierzu Grundsteuerleitfaden!), sowie teilweise (noch) bei Fördermassnahmen - da hat sich leider in den letzten Jahren vieles zum Nachteil der Häuslebauer geändert. Man könnte da zwar einiges rechtlich so gestalten, dass eigenleistungen gegen Rechnung erfolgen, aber solche Spielchen lohnen sich für nomale Menschen überhaupt nicht, weil ja die "Löhne" wieder als Einkommen zu versteuern sind und ausserdem noch Mehrwertsteuer zu zahlen ist.


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BeitragVerfasst: So 15. Apr 2007, 22:15 
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Beiträge: 888
Wohnort: Wolfenbüttel
Zusätzlich zu den Baukosten sind auch die Planungskosten (Architekt und ggfs. Statiker) abschreibungsfähig. Im Regelfall sind Bauherren fachlich nicht in der Lage eine Komplettsanierung zu plannen und den zugehörigen Antrag auf denkmalrechtliche Grnehmigung vorzubereiten.

_________________
AG-Bautechnik der IGB
Dipl.-Ing. Architekt

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