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der Interessengemeinschaft Bauernhaus e.V. - IGB
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BeitragVerfasst: Mi 2. Mai 2007, 22:02 
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In der Tat, das Hauptmerkmal ist die "Abgeschlossenheit", unter der man noch mehr versteht als nur die räumliche Abtrennung. Schallschutz usw. spielen auch herein. (Spielt besonders im Wohnungseigentumsrecht eine grosse Rolle)

Die angegebene Definition bietet doch für alle Fälle die passende Lösung, oder?


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BeitragVerfasst: Do 3. Mai 2007, 09:35 
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Ahoi,

die Definition ist wohl wirklich erschöpfend - abere ich verstehe den Zusammenhang im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit immer noch nicht ! Worauf will der Sachbearbeiter denn hinaus ? Ich bin SEHR gespannt auf den weiteren Verlauf dieses Unternehmens.

Viel Glück ! Sven.

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Teske + Schwiede Architekten
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BeitragVerfasst: Mi 9. Mai 2007, 12:52 
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Hallo zusammen.

Inzwischen hat das Denkmalschutzamt "erhaltenswert" entschieden.
Und gestern hatten wir das Gespräch beim Bauamt (das war noch keine offizielle Bauvoranfrage):

Zunächst habe ich das Missverständnis mit den 2 WE ausgeräumt. Damit wurde darüber nicht mehr gesprochen.
Seine Argumente (A), das nicht zuzulassen und unsere Gegenargumente (G) in Kurzform gehen so:

A: Das lohnt sich nicht, das kommt einem Neubau gleich (auf Nachfrage definierte er das über den finanziellen Aufwand, der zu treiben wäre)
G: 1. Was hat das miteinander zu tun?
2. Sanierungen sind immer sogar teuerer als Neubauten

A: Energie-Einspar-Verordnung: das kriegt man doch nicht gedämmt
G: 1. Fachwerkbereich bekommt Ausnahmegenehmigung
2. Wandheizungen, Fußbodenleistenheizungen sind effektiv als Wärmespender (langwellige Wärmestrahlung) UND als Mauerschutz (Feuchtigkeit) - auf die lange Zeit gerechnet spart man damit viele sonst nötige Sanierungsmaßnahmen - damit sind diese Systeme ökologisch vergleichbar mit Konvektionsheizungen in besser gedämmten Häusern (so erklärte mein Architekt, stimmt das so?)
3. Notfalls verkleiden wir den Stallanbau mit Holz und dämmen

A: Er finde keine rechtliche Grundlage (Paragraphen), unter dem er das zulassen könne.
G: Was ist mit §35.4.4 (erhaltenswerte und kulturlandschaftsprägende Gebäude ...)?
A: Für ihn sind das solche Gebäude wie Gutshäuser und Mühlen, höchstens noch gut erhaltene Hof(ensembles).
G: Mein Architekt deutete an, dass dies eine falsche Aussage wäre (insbesondere im landwirtschaftlich geprägten Schleswig-Holstein) und darüber ausgiebig diskutiert/philosophiert werden müsse.
A: Eher noch würde er an §35.4.1. (Umnutzung ehemals privilegierter Objekte...) denken.
G: Na dann los ...
A: Darauf kehrte er wieder zum ersten Argument mit dem Missverhältnis von Sanierungsaufwand und Neubau zurück

Grundsätzlich war er freundlich, suchte aber offensichtlich immer wieder nach Argumenten, nein zu sagen. Irgendwann hatte er keine mehr und sagte, er wolle darüber nachdenken und sich mit seinen Kollegen besprechen.

So, nun müssen wir abwarten, und ich habe kein gutes Gefühl.
Was sagt Ihr zu seinen Argumenten? Wie seht Ihr da mögliche Anfechtbarkeit?

Schönen Gruß


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BeitragVerfasst: Mi 9. Mai 2007, 19:30 
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Zitat:
A: Das lohnt sich nicht, das kommt einem Neubau gleich (auf Nachfrage definierte er das über den finanziellen Aufwand, der zu treiben wäre)
G: 1. Was hat das miteinander zu tun?
2. Sanierungen sind immer sogar teuerer als Neubauten


Damit spielt er auf den Bestandsschutz an, der nach nicht unbedingt richtiger Meinung einiger dann erlischt, wenn die Substanz so "verbraucht" ist, dass die Wiederherstellung einem Neubau entspricht. Argument dabei: Der wirtschaftliche Wert sei damit ja praktisch Null und damit kein schützenswertes Eigentum mehr. Mit der Erhaltungswürdigkeit (aus anderen als wirtschaftlichen Gründen!) sollte dies Argument vom Tisch sein

Zitat:
A: Energie-Einspar-Verordnung: das kriegt man doch nicht gedämmt
G: 1. Fachwerkbereich bekommt Ausnahmegenehmigung
2. Wandheizungen, Fußbodenleistenheizungen sind effektiv als Wärmespender (langwellige Wärmestrahlung) UND als Mauerschutz (Feuchtigkeit) - auf die lange Zeit gerechnet spart man damit viele sonst nötige Sanierungsmaßnahmen - damit sind diese Systeme ökologisch vergleichbar mit Konvektionsheizungen in besser gedämmten Häusern (so erklärte mein Architekt, stimmt das so?)
3. Notfalls verkleiden wir den Stallanbau mit Holz und dämmen

Das ist kein Argument, die Genehmigung generell zu versagen, sondern nur gegen bestimmte Ausführungsformen. Über die man dann diskutieren kann.

Zitat:
A: Er finde keine rechtliche Grundlage (Paragraphen), unter dem er das zulassen könne.
G: Was ist mit §35.4.4 (erhaltenswerte und kulturlandschaftsprägende Gebäude ...)?
A: Für ihn sind das solche Gebäude wie Gutshäuser und Mühlen, höchstens noch gut erhaltene Hof(ensembles).
G: Mein Architekt deutete an, dass dies eine falsche Aussage wäre (insbesondere im landwirtschaftlich geprägten Schleswig-Holstein) und darüber ausgiebig diskutiert/philosophiert werden müsse.
A: Eher noch würde er an §35.4.1. (Umnutzung ehemals privilegierter Objekte...) denken.
G: Na dann los ...
A: Darauf kehrte er wieder zum ersten Argument mit dem Missverhältnis von Sanierungsaufwand und Neubau zurück

Eine sehr willkürliche Interpretation des §35,4 Ziffer 4. Und Willkür ist Behörden ausdrücklich verboten. Es ist fachlich und amtlich festgestellt (Denkmalamt), dass das Haus die Kulturlandschaft prägt. Und das zählt. Nichts sonst.
Vorsicht bei § 35,4 Ziff 1: Da kann der wirtschaftliche Wert der Substanz eine Rolle spielen, die nachher zum Problem werden kann. 35,4 Ziff 4 sagt dagegen:  ".. auch wenn das Gebäude bereits aufgegeben ist." D.h, es darf bereits auf wirtschaftlichen Wert Null runter sein.


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BeitragVerfasst: Do 10. Mai 2007, 00:06 
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Hallo,

Zitat:
Damit spielt er auf den Bestandsschutz an, der nach nicht unbedingt Meinung einiger dann erlischt, wenn die Substanz so "verbraucht" ist, dass die Wiederherstellung einem Neubau entspricht. Argument dabei: Der wirtschaftliche Wert sei damit ja praktisch Null und damit kein schützenswertes Eigentum mehr. Mit der Erhaltungswürdigkeit (aus anderen als wirtschaftlichen Gründen!) sollte dies Argument vom Tisch sein


Vor allem würde dieses Argument auf nahezu jedes Gebäude anwendbar sein, dass über (ungefähr) 70 Jahre ist. Denn nach den einschlägigen Wertermittlungsrichtlinien ist ein Bestandsgebäude ganz schnell bei einem Gebäudewert 0 angekommen. Der wirtschaftliche "Verbrauch" hat leider so garnichts mit der technischen Lebensdauer zu tun - und ist insoweit meist ziemlich willkürlich. Das kann soweit gehen, dass, wie unlängst durch die Stadt Bünde geschehen, ein bautechnisch intakter, großer Fachwerkstallbau mit einer widerrechtlichen Abrissverfügung dem Erdboden gleich gemacht wird, und dann, als es um den Schadensersatz für den widerrechtlichen Abbruch geht, kommt ein SACHVERSTÄNDIGER für Fachwerkbau zu dem Ergebnis, das der Eigentümer mit dem abgerissenen Stallbau wirtschaftlich besser gestellt ist, als vor dem Abriss. Das Gebäude war eben wirtschaftlich "verbraucht", das Grundstück gewinnt durch den Abriss - und das war keine Geschichte aus Absurdistan, sondern aus NRW.

Viele Grüße, Sven.

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BeitragVerfasst: Di 29. Mai 2007, 11:47 
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Hallo Miteinander.
Heute morgen habe ich das Bauamt angerufen, um die Entscheidung abzufragen. Zur Erinnerung: Unsere Anfrage war noch keine Bauvoranfrage.

Das Gespräch verlief so:

Bauamt (BA): Wir haben entschieden, das nicht zulassen zu können.
Ich: Warum?
BA: Das wäre keine Nutzungsänderung, das käme einem Neubau gleich.
Ich: Wie ist denn Nutzungsänderung definiert?
BA: Im Prinzip zieht man mit seinen Möbeln ein.
Ich: Da kenn ich aber reichlich Projekte, wo wesentlich mehr Aufwand getrieben wurde, als bloß ein paar Möbel zu tragen.
BA: Ja, das stimmt. Aber hier wollen Sie ja alles sanieren, auch das alte Kernhaus.
Ich: Ja, klar, Sanierung ist auch nötig. Aber was hat eine notwendige Sanierung zur Erhaltung meines Hauses mit einer Umnutzung zu tun?
Er: Wir haben das nun so entschieden.
Ich: Ich werde das mit meinem Architekten besprechen und sehen, wie wir weiter vorgehen werden.

Das Gespräch war wirklich in etwa so kurz, und im Tonfall sachlich.

Im Moment erkenne ich ÜBERHAUPT keinen nachvollziehbaren Grund für die Ablehnung:
1. Umnutzung hat doch mit Sanierung nichts zu tun.
2. Das Haus ist "Erhaltenswert".

Wir hatten im Vorfeld schon entschieden, dass wir auf jeden Fall noch eine Bauvoranfrage einreichen wollen, weil wir auch befürchten müssen, mit den informellen Gesprächen vorab nur abgewimmelt zu werden, weil dann der Behörde Arbeit erspart bleibt (Antragsbearbeitung und Entscheiderstellung)
Ich denke, das macht Sinn, oder? Denn dann muss das BA sich schriftlich äußern und dann können wir offiziell Widerspruch einlegen.

Wie ist denn eigentlich der Ablauf einer solchen Widerspruchssache? Wer entscheidet dann? Wann geht man vor Gericht?

Erst mal beste Grüße.


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BeitragVerfasst: Di 29. Mai 2007, 12:29 
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Registriert: Do 21. Jun 2007, 11:05
Beiträge: 17
Guten Tag,

wir wünschen viel Glück bei der Lösung der anstehenden Fragen. Wir machen gerade die Erfahrung bei unserem Projekt(Müllerhaus mit zwei Wohnungen), dass sich genau diese Art der Argumentation in den Verhandlungen um die Finanzierung durch die Bank fortsetzt, so als würden die Banker und Beamten allabendlich gemeinsam beim Bier sitzen.  Es scheint der richtige Weg zu sein, an der Konzeption zu feilen und Lobbyarbeit in eigener Sache voran zu bringen. Leider frist das jede Menge Zeit, die nicht wir, sondern die anderen haben.

Grüße von den Luppemüllern


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BeitragVerfasst: Di 29. Mai 2007, 12:34 
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Hallo

Widersprüche und Einsprüche (bei den Finanzbehörden) gehören zum sog. Vorverfahren. Damit soll der Behörde Gelegenheit gegeben werden, eine Entscheidung nochmals zu überdenken.

Der Bereich der Widersprüche ist jedoch Ländersache - und hier ist im Moment einiges in Bewegung. Z.B. hat Niedersachsen unter dem Deckmantel der Verwaltungsvereinfachung das Vorverfahren abgeschafft - will sagen, den Bürgern ein paar Rechte gekappt. Aber Vereinfachung, Reform und andere Worthülsen hören sich natürlich besser an, als "Rechteklau"  8)

Insofern sollte erst einmal geprüft werden, ob es in dem betreffenden Bundesland noch das Vorverfahren für Verwaltungsstreitigkeiten gibt, oder ob bei Ablehnung gleich eine Klage eingereicht werden muß. Falls es noch ein Vorverfahren geben sollte, lassen sich die meisten Behörden damit i.d.R. viel Zeit. Nach 6 Monaten kann man dann eine Untätigkeitsklage loslassen, mit Dienstaufsichtbeschwerde drohen und dergl. mehr. Manchmal hat das Erfolg  ;D

Gibt es nach dem Widerspruch wiederum einen ablehnenden Bescheid (mit Rechtbehelf) muß innerhalb von 4 Wochen nach Zustellung Klage beim zuständigen Verwaltungsgericht eingereicht werden. Der weitere zeitliche Ablauf hängt dann wohl von der aktuellen Belastung (Überlastung) des Gerichts ab.

Beispiel Niedersachsen: Nach der Abschaffung des Vorverfahrens sind die bei Gericht eingegangenen Fälle um ca. 40 % nach oben gegangen. Man sollte die Richter lieber nicht fragen, was sie von dieser Reform halten  ::)

Hänge hier zur weiteren Info noch einen Link an:

http://www.rechtslexikon-online.de/Wide ... icher.html

Anscheinend ist Niedersachsen im Moment noch das einzige Land, nachdem Bayern die Abschaffung des Vorverfahrens wegen negativer Erfahrungen bereits zweimal wieder abgeschafft hat  ;D


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BeitragVerfasst: Di 29. Mai 2007, 19:29 
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So lange ein Gebäude noch für die letzte genehmigte Nutzung geeignet ist, bedarf es für die keiner Baugenehmigung wegen Nutzungsänderung (wo nichts geändert wird....). Ich nehme also an, die Nutzungsänderung bezieht sich auf den ehemaligen Wirtschaftsteil.

Das Haus gilt doch als "die Kulturlandschaft prägend". Damit ist es ausdrücklich zugelassen, sie angemessen neu zu nutzen, auch wenn (!) die Kosten faktisch denen eines Neubaus entsprechen. Das tun sie ohnehin fast bei jedem Haus dieser Art, mal ehrlich: Was kann man denn vom Innenausbau, der in der Regel auch bei Neubauten 2/3 der Baukosten ausmacht, noch verwenden? Die Wärmedämmung, die Fenster, die Leitungen jedenfalls in der Regel nicht. Und das andere Drittel geht in die Sanierung der historischen Substanz.

Gefestigte Rechtsprechung ist allerdings auch, dass die bisherige Nutzung zwar aufgegeben sein darf (also das Haus seit Jahren leersteht), das es aber keine Ruine sein darf. Was eine Ruine ist, ist auch in vielen Prozessen mittlerweile ziemlich geklärt: Kein Dach mehr, Decken nicht mehr begehbar usw. Ein eingeschlagenes Fenster macht jedenfalls noch lange keine Ruine.

Ohne amtlichen Bescheid kommt man hier nicht weiter, weil die Behörde offensichtlich versucht, bereits die Stellung eines Antrages mit diffusen mündlichen Aussagen im Vorfeld abzuwimmeln, damit sie gar nicht in die Zwangslage kommt, einen rechtsbehelfsfähigen Bescheid erstellen zu müssen. Das machen die gerne so - spart viel Arbeit, denn eine Ablehnungsbegründung, die auch vor dem Verwaltungsgericht standhält, macht viel Arbeit

Mein Rat: Bauvoranfrage mit zwei Möglichkeiten stellen: 1. Für die notwendigen Umbauten der bisherigen Nutzung (der müsste stattgegeben werden) und 2. für die Umnutzung der Wirtschaftsräume zu Wohnzwecken. Mit einem derartigen zweigeteilten Verfahren kann man die Argumentation der Behörde für den Bereich testen, wo sie eigentlich nach Recht und Gesetz nicht anders entscheiden kann. Davon müsste sich die Argumentation im zweiten Falle deutlich unterscheiden. Tut sie das nicht, ist die Behörde schon deshalb angreifbar, weil sie schon die noch genehmigte Nutzung nicht akzeptiert.

Keine Angst: nach § 35, Abs 4 Ziff. 4 steht Euch dank Gutachten der Denkmalpflege eine Genehmigung auch für die angemessene Umnutzung der Wirtschaftsräume zu!


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BeitragVerfasst: Mi 30. Mai 2007, 11:03 
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Ahoi landmann,

eigentlich liest sich das garnicht so schlecht, denn gerade aus den untergeordneten Baubehörden bekommt man zuweilen tatsächlich nicht selten BESCHEIDE mit derart diffusen Begründungen. Hatte unlängst wieder so ein Prachtstück mit folgendem Ablehnungsgrund auf dem Tisch : Es fügt sich nicht ein. - wer jetzt noch irgentwelche Erläuterungen erwartet hat, sieht sich getäuscht. Das war sie ! Ein Spaß für jeden Verwaltungsrechtler und für die Widerspruchsstelle. Dieser Bauantrag wurde dann, nach eingegangenem Widerspruch ganz schnell und geräuschlos genehmigt - mit einer Entschuldigung vom zuständigen Amtsleiter.

Also, es wird sportlich - aber bei soviel argumentativer Einfältigkeit stehen die Chancen sowohl sachlich als formal ganz gut. Um jetzt etwas Schwung in das Verfahren zu bringen, müßt ihr allerdings die Verwaltung zwingen, mit einem Vorbescheid oder Bauantrag Farbe zubekennen.

Schade das das Bauvorhaben nicht bei uns in der Nähe ist. Diesem Vorgang hätten wir uns sehr gerne angenommen.

Viel Glück und Durchhaltevermögen, wünscht Euch Sven Teske

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BeitragVerfasst: Mi 13. Jun 2007, 10:44 
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Zumindest was das Haus in diesem Thread betrifft, denke ich, dass die Anschlüsse weitgehend in Ordnung sind. Abwasser wird über eine 3-Stufen-Klärgrube entsorgt, die laut Makler kürzlich (!?) abgesegnet worden sei - das wäre noch mal zu überprüfen. Zuwasser über Trinkwasserbrunnen (von dem sich der Vorbesitzer Jahrzehnte lang versorgt hat), Strom liegt drin. Die Straße gehört zur Gemeinde und es wohnen weitere Leute dort, also denke ich, auch Müll wird gemeindlich entsorgt. Gibts noch weitere Ver- oder Entsorgungen, die zu bedenken wären?

Falls zu dem Bescheid von Katinka diskutiert wird, was ich sehr interessant fände, dann würde ich vorschlagen, einen neuen Thread anzulegen, damit wir hier nicht durcheinander kommen.


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BeitragVerfasst: Mi 13. Jun 2007, 12:20 
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Registriert: Mi 19. Feb 2003, 10:04
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Thema wurde geteilt:
s. Haus ohne Denkmalschutz: Baugenehmigung - II


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BeitragVerfasst: Di 19. Jun 2007, 14:33 
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Zur Frage nach Kosten für Bauvoranfrage siehe diesen Thread: index.php?topic=800.0


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BeitragVerfasst: Mo 16. Jul 2007, 20:48 
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Zwischenstandbericht in Kurzfassung:

Kostenkalkulation ("Kostenschätzung nach DIN 276 - leistungsorientiert") ist durch Architekten erstellt worden, das Ergebnis spricht dafür, dass das hier nicht mit dem Kostenaufwand eines Neubaus gleichzusetzen ist (ca. 50% niedriger).

Diese Kostenkalkulation ist Bestandteil und Argument in der gestellten Bauvoranfrage, welche letzte Woche eingereicht wurde.

Jetzt heißt es, geduldig sein.


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 Betreff des Beitrags: So kann es auch gehen ...
BeitragVerfasst: Mi 8. Aug 2007, 15:55 
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Traurige Nachricht: Das Haus hat der nervöse Verkäufer an jemanden anderes veräußert, leider. Wir haben noch rechtzeitig (vor Beginn der Sachbearbeitung) die Bauvoranfrage zurückziehen können, darum entstehen uns da keine Kosten. Wir hatten auch so genug Kosten: 1200 Euro für die Planung und 600 Euro für die Kalkulation durch den Architekten.

Schade, sehr schade!

Wenn irgendjemand hier im Forum ein Objekt kennt, dann haben wir eine hohe Belohnung für den oder die Vermittler(in) :

  • Haus/Resthof oder ähnliches
  • Platz genug für 3 Parteien (mind. über 300 qm, muss aber noch nicht ausgebaut sein)
  • absolut ruhig gelegen, echte Alleinlage bevorzugt
  • im Gebiet zwischen Hamburg, Schleswig und Lübeck

Beste Grüße und Danke für alle guten Tips


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