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der Interessengemeinschaft Bauernhaus e.V. - IGB
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BeitragVerfasst: Fr 2. Mär 2007, 22:33 
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Hallo. Wir sind nun an einem Objekt (altes Wirtschaftsgebäude einer alten Windmühle) dran welches an einer Hausseite direkt an die Grundstücksgrenze zu einem Feld steht. An dieser Hausseite sind im EG und OG jeweils zwei Fenster. Im EG ist in den alten Plänen an der Stelle eine Garage eingezeichnet, die ja an der Grenze stehen darf und wohl auch Fenster haben darf wie ich hörte. Wenn wir nun beim Bauamt anmerken dass wir im Erdgeschoss anstelle der Garage eine Küche einplanen.... mit Fenstern.... kann es da wohl Probleme geben, richtig?

Die nächsten Probleme werden wohl bei der noch durchzuführenden Grundstücksteilung auftauchen..... Neben dem alten Haus steht eine alte Mühle (Baudenkmal). Zwischen den Gebäuden ist 5 m Platz... an dieser Stelle will der Verkäufer das Grundstück teilen. In der Mitte - also bei 2,5 m. Die Abstandsfläche muß aber laut Bauamt 5 m auf jeder Grundstücksseite betragen. :( Aber die Mühle steht nunmal da. :(  Ist es richtig, dass wir das über eine Nachbarschaftliche Einverständniserklärung regeln können?

Der nächste Punkt der interessant werden kann ist das Dachgeschoss.... dieses hat nicht die erforderliche Raumhöhe von 2,20 die für Wohnraum vorgeschrieben ist. Demnach ist ein Ausbau zu Wohnraum rechtlich nicht möglich?! Wenn wir aber nun keine Aufenthaltsräume sondern nur Hobbyräume, Abstellräume und ein Bad dort einplanen kann doch keiner was sagen oder? ;)

So... was fällt mir denn noch ein....? Ach ja.... die Entwässerung.... Die Abwässer werden vom Haus zum Nachbarhof geleitet und von dort gesammelt per Druckleitung ins Dorf gepumpt. Das hat der Verkäufer nun schon über jahre so mit dem Nachbarhof gemacht. Wenn wir nun das Haus kaufen wollen wir mit dem Nachbarn schriftlich im Vertrag mit aufnehmen, dass wir diese Leitung mitnutzen dürfen. Müssen wir da noch anderes beachten?

Ja dann ist da noch die Scheune direkt am Haus die nicht zu Wohnraum ausgebaut werden darf. Aber wenn wir unseren Heizungsraum und sowas dort einplanen... wär das ok?

Fragen über Fragen.... alles sehr kompliziert, ich wußte nicht dass es vor dem eigentlichen Kauf schon so aufreibend wird. *lach*


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 Betreff des Beitrags: Re: Grenzbebauung - Fenster -
BeitragVerfasst: Fr 2. Mär 2007, 23:08 
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Das klingt alles so kompliziert, dass man die Fragen nicht ohne detaillierte Kenntnis beantworten kann. Immerhin kann ich Ihnen bestätigen, dass Sie die Problembereiche schon ziemlich klar erkannt haben. So wie sie das schildern, kann die Teilung des Grundstückes so eigentlich fast nicht zulässig sein: Für das Baudenkmal kann zusätzlich die Einhaltung gewisser Abstände erforderlich sein. Haben Sie mal darüber diskutiert, ob man nicht statt der Teilung des Grundstückes mit einer Aufteilung in Wohnungseigentum weiter käme? Das Wohnungseigentumsrecht erlaubt auch die Aufteilung völlig ineinander verhakelter Strukturen in Nutzungseinheiten und käme für den Verkäufer in etwa auf das selbe raus.


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 Betreff des Beitrags: Re: Grenzbebauung - Fenster -
BeitragVerfasst: Fr 2. Mär 2007, 23:14 
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Der Makler faselte was von Teileigentum... dann würde auch diese Teilung entfallen und die Vermessungskosten nicht anfallen und so. Aber da das Haus im jetztigen Zustand kaum etwas wert ist, haben wir halt die ganze Zeit immer vom Grundstückswert gesprochen.... wenn ich das Grundstück dann aber nur als Teileigentum erwerbe.... bin ich dann der richtige Eigentümer? Oder nur ein Miteigentümer? Ich möchte schon lieber eine richtige Teilung mit genauen Eintragungen.

Die Abstandsflächen hat mir das Mädel vom Bauamt ja genannt... 5 m auf beiden Grundstücksseiten....  :( Na mal sehen wir haben am Dienst ein Gespräch beim Bauamt. Ich hoffe da kommen wir weiter.

Jemand sonst noch Tips? Auch auf die anderen Fragen bezogen?


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 Betreff des Beitrags: Re: Grenzbebauung - Fenster -
BeitragVerfasst: Fr 2. Mär 2007, 23:38 
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Wohnungseigentum ist ein grundstückgleiches Recht - mit Eintragung im Grundbuchblatt, Beleihbarkeit usw.. Es unterscheidet allerdings zwischen Sondereigentum - damit darf man dann in etwa wirklich machen was man will, und Gemeinschaftseigentum, d.h. Einrichtungen, die von allen Nutzern der Gesamtparzelle gemeinsam genutzt werden. Und solche gemeinsamen Einrichtungen scheint es ja in grösserer Menge zu geben. Bei Abstandsflächen usw. kann diese Form der Teilung entscheidende Vorteile haben, weil Sie sonst ein unter Umständen kompliziertes Gerüst von Baulasten und Nutzungsverträgen aufbauen müssten. Sie sollten sich da mal in aller Ruhe schlau machen lassen.


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 Betreff des Beitrags: Re: Grenzbebauung - Fenster -
BeitragVerfasst: So 4. Mär 2007, 15:13 
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Lieben Dank Dietrich, wir werden mal gucken wie es läuft beim Amt... wenn die Teilung nicht machbar ist, werden wir den anderen Weg genauer beleuchten. :)

Hat denn zu den anderen Punkten keiner eine Meinung? :)


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BeitragVerfasst: So 4. Mär 2007, 18:40 
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Liebe Sandra, eine Meinung zu den anderen Punkten könnten wir mit entsprechender Ortskenntnis sicherlich äußern ... aber für Ferndiagnose sind derartige Dinge einfach zu heikel. Spontan würde ich behaupten, dass Du ohne kompetente fachliche Beratung mit diesem Objekt schnell ins Stolpern kommen kannst.

Gib uns doch mal einen Hinweis, wo sich das Objekt befindet - vielleicht haben wir ja jemanden in der Nähe, der sich das Ganze mal unverbindlich vor Ort ansehen kann.

Herzliche Grüße

Stefan

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Beiträge im Forum können lediglich allgemeine Betrachtungen und daher reine Meinungsäußerungen sein. Bei konkreten Sanierungsproblemen ist eine Einzelberatung durch einen Sachkundigen vor Ort zwingend erforderlich.


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BeitragVerfasst: So 4. Mär 2007, 19:00 
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Hallo Stefan, lieben Dank...

also das Haus steht in NRW im Aussenbereich.
Ich versuche mal ein Bild von der Grenzseite anzuhängen. Rechts wo die Bäume stehen - dort steht dann die Mühle.
Es ist ein altes Backsteinhaus - Wirtschaftsgebäude einer alten Windmühle. Die Windmühle ist von 18?? - wie alt das Haus ist weiß wohl keiner genau. Seit 1952 ist doch eine Wohnung genehmigt.


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BeitragVerfasst: So 4. Mär 2007, 20:36 
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Nach dem foto würde ich eine Teilung des Grundstückes wie angedeutet, nämlich vor der abgebildeten Giebelwand her und dann noch zwischen Haus und Windmühle - sehr kritisch sehen. Diese Konstellation schreit buchstäblich nach anderen Konzepten!

Ich würde mich mal vertrauensvoll an unsere Kontaktstelle mittlerer Hellweg - Architekt Ulrich Lehmann in Kamen - wenden (zu finden über IGB in ihrer Nähe). Der kennt sich mit solchen baurechtlichen Fragen ungewöhnlich gut aus - was insbesondere dann nützlich ist, wenn auch noch eine Denkmal-Wndmühle auf dem Grundstück steht.

Beste Grüsse

Dietrich Maschmeyer


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BeitragVerfasst: So 4. Mär 2007, 21:04 
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Hallo Dietrich, also an der Giebelwand ist die Grenze schon lange vorhanden. Da ist ein Feld des Nachbarn. Zur Mühle hin soll eine neue Grenze bei der Teilung entstehen. Dort wurde mir gesagt, kann man das wohl über Baulasteintragungen regeln.
Die anderen Teilungslinien dürften wohl keine Probleme bringen, da dort überall Platz satt ist.
Problem ist halt nur die Mühle. :(

Ich hab mal grob die Grenzen eingezeichnet wo das Grundstück geteilt werden soll. ;) Wie gesagt, die linke Grenze ist bereits vorhanden.

Ich versuche dann mal mit Herrn Lehmann Kontakt aufzunehmen. ;)


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luftbild.jpg [66.61 KiB]
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BeitragVerfasst: Mo 5. Mär 2007, 11:50 
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Liebe Sandra,

handelt es sich bei den an die Giebelwand anschließenden Ackerflächen um Bauland ? Befindet sich Eurer Grundstück im Innenbereich ? Gibt es Satzungen oder einen Bebauungsplan, der die Nutzung von Grundstücken regelt oder Entwicklungsziele für die Ortschaft definiert ?

Da es sich bei der Mühle um ein Baudenkmal handelt, sind auch leicht Abweichungen (z.B. von Abstandsflächenregelungen) begründbar. Die Fenster an der Giebelseite sollten dann kein Problem sein, wenn es sich bei der angrenzenden Fläche ohnehin nicht um Bauland handelt.

Von einer Konstruktion wie sie Dietrich Maschmeyer vorgeschlagen hat, würde ich Dir DRINGEND abraten. Wir haben relativ häufig mit Eigentümergemeinschaften zu tun. Diese zeichnen sich vor allem dadurch aus, dass es immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen den Eigentümern kommt. Man ist eben nicht "sein eigener Herr". Es läßt sich natürlich vieles Regeln - es ist und bleibt dann trotzdem konfliktträchtig. Da die möglichen Probleme sehr unterschiedlicher Natur sein können, würde es den Rahmen dieses Forums sprengen diese näher betrachten zu wollen. Falls es sich nicht umgehen lassen sollte, kannst Du mich gerne hierzu anrufen (Telefonnummer per PM).

Viele Grüße, Sven.

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Alle Beiträge im Forum sind ausschließlich allgemeine Betrachtungen und keinesfalls konkrete Sanierungsanleitungen oder Rechtsberatungen. Hierfür sind immer Einzelfallberatungen durch einen Sachkundigen vor Ort erforderlich.


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BeitragVerfasst: Mo 5. Mär 2007, 20:28 
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Ich stimme zu, dass Wohnungseigentum dann zum Problem wird, wenn die Leute nicht zueinander passen, und das ist leider oft der Fall. Ich liebe es daher auch nicht ungedingt. Andererseits ist es für viele Fälle im Bestand - grosse Anwesen, mehrere Nutzer, die alle investieren müssen, mit ineinander verzahnten Bereichen - die im Prinzip eleganteste und bisweilen auch einzige Lösung. (Wir sollten das Problem mal ausführlicher diskutieren, denn es ist für grosse bäuerliche Anwesen m.E. von erheblicher Bedeutung). Im übrigen befürchte ich auch, dass die Landesbauordnungen - und um solche geht es ja - nicht in allen Fällen Fenster an der Grundstücksgrenze ausser zu Verkehrswegen überhaupt zulassen. Wenn die Situation hier konfliktträchtig ist, dann wird es auch durch eine Eigentumslösung mit Grundstückteilung nicht besser, denn es wird ja von gemeinsamen Leitungen, Wegen usw. gesprochen, und wegen jeder Kleinigkeit bedarf es der nachbarlichen Zustimmung. Damit ist man aber keineswegs "sein eigener Herr". Familie Toereki in Westerholt (auch in diesem Forum vertreten) kann von solchen Nachbarschaftskonflikten nach mehrmonatigem Prozessieren um Leiter- und Hammerschlagrecht usw. ein Lied singen....

Wohl überlegtes und beratenes Handeln ist hier also extrem wichtig!


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BeitragVerfasst: Mo 5. Mär 2007, 22:07 
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Hallo Sven, also das ganze befindet sich im Aussenbereich und nix davon ist Bauland. Zwar bebaute Fläche aber kein weiteres Bauland weit und breit. Auch der Acker der sich an der Giebelwand anschließt ist einfach nur Acker und kein Bauland oder so. Daher bin ich auch der Meinung, dass es eigentlich unproblematisch ist. *hoff*

Morgen sind wir beim Bauamt um uns erzählen zu lassen was an dem Haus "machbar" ist. ;) Drückt uns mal bitte die Daumen.

Knackpunkt wird sicher die Teilung zwischen Mühle und Haus. Aber ich hoffe das kriegen wir geregelt. :) :)


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BeitragVerfasst: Di 6. Mär 2007, 09:15 
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Letzteres Problem könnte vielleicht über eine Vereinigungsbaulast in den Griff zu bekommen sein. Dabei werden beide Grundstücksteile nach der Teilung baurechtlich behandelt, als wäre es ein Ungeteiltes.

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BeitragVerfasst: Di 6. Mär 2007, 10:35 
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Lieber Dietrich Maschmeyer,

solange sich alle ganz doll lieb haben, ist das Zusammenleben, egal in welcher Konstellation, kein Problem. Da man sich seine "Mitbewohner" aber nicht immer aussuchen kann (und selbst da kann sich im Laufe der Jahre so einiges ändern...), ist eine Eigentümergemeinschaft immer das grössere Risiko. Es handelt sich letztlich um eine verrechtlichte Zwangsgemeinschaft, die einen Eigentümer in seinen Möglichkeiten stark beschneidet. Alleine die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die Gemeinschaftsordnung, die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft und der Umgang / die Einräumung von Sondernutzungsrechten sollen nur mal exemplarisch das Mienenfeld umreissen, durch das man sich hindurchlavieren muß. Man muß darüber im Klaren sein, dass man von dem Grundstück eben nur einen IEDEELLEN Anteil erwirbt und nicht etwa DAS Stück das zu meinem Haus sinnfällig dazugehört. Dies bedeutet, dass ich mich potentiell immer darüber auseinandersetzen muß WIE ich den Grundstücksteil den ich nutze, nutze (klasse Satz...) - es ist nämlich nicht mein Grundstück, es gehört allen Eigentümern, ich darf es lediglich nutzen !
Ich kann als Eigentümer auch nicht einfach entscheiden, dass ich, wenn ich gerade mal ein bischen "klamm" bin, Regelinstandhaltungen am Gemeinschaftseigentum für einen Zeitraum aussetze. Du kannst als Eigentümer auch nicht einfach darüber entscheiden WER und WIE eine Leistung im Bereich des Gemeinschaftseigentumes ausgeführt wird. Da sitzen dann die Eigentümer in nicht enden wollenden Sitzungen zusammen, und können sich nicht darauf verständigen, ob der Zaun als Staketenzaun oder Maschendrahtzaun hergestellt werden soll... Am Ende wird dann der WEG  - Verwalter eine entscheidung treffen und eine Firma beauftragen. Die Verwaltung macht er übrigens natürlich nicht umsonst...

Wie gesagt : wenn es sich nicht vermeiden läßt, dann toi, toi, toi. Ansonsten würde ich immer die Finger davon lassen.


Viele Grüße, Sven.

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BeitragVerfasst: Di 6. Mär 2007, 14:14 
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Hallo zusammen,

ganz so negativ würde ich das nicht sehen. Man muss nur wissen, dass das Wohnungs- oder Teileigentum natürlich für andrere Konstellationen geschaffen wurde als sie hier vorliegen. Aber es ist möglich, die Regelungen in einer Teilungserklärung so zu gestalten, dass die von Sven zutreffend beschriebenen Probleme umgangen werden. Das setzt allerdings ein wenig Erfahrung und Problembewußtsein voraus. Musterverträge aus der Schublade helfen da nicht. Und ganz billig wird das auch nicht. Einige Nachteile gegenüber dem Volleigentum kann man aber nicht aus der Welt schaffen, nämlich vor allem Haftungsprobleme innerhalb der Gemeinschaft, Schwierigkeiten bei einer Bankfinanzierung und einen deutlichen Minderwert im Falle eines Verkaufes.

Eine Vereinigungsbaulast ist bei überlagernden Abstandsflächen auch keine sichere Lösung.

Wenn es dieses Objekt unbedingt sein sollte, würde ich vor allem versuchen, die baurechtlichen Postitionen durch Vorbescheide abzusichern. Gespräche mit Bauamtsmitarbeitern sind sicher hilfreich, aber bekanntlich rechtlich völlig unverbindlich.

Hans-Jürgen Geilert


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