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der Interessengemeinschaft Bauernhaus e.V. - IGB
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 Betreff des Beitrags: Fragenkatalog zur Einheitsbewertung
BeitragVerfasst: Fr 16. Feb 2007, 22:32 
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Hallöchen,

Wir haben heute Post vom FA bekommen - einen Fragenkatalog zur Einheitsbewertung.
Müssen wir etwas beachten, gibt es Fallen die ich nicht sehe?
Nachdem auch die Bauzeichnungen und Wohn- und Nutzflächenberechnung mit eingereicht werden müssen, kann man doch eigentlich nichts verkehrt machen?
Oder sollen wir das am besten unserem Steuerberater in die Hand drücken?
Grüße aus der "alten Schule"
Ulrike

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BeitragVerfasst: Fr 16. Feb 2007, 23:26 
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Sicher ist doch ein grosser Teil der Obergeschossräume nur Dachboden, der aus Gründen der Wärmedämmung einen gewissen Ausbau erfahren hat, oder? Selbst wenn es der Architekt da anders in die Pläne reingeschrieben hat: Man muss ja nicht alles realisiert haben, was man beantragt hat. Natürlich muss man das in den Plänen (und Wohnflächenberechnungen) entsprechend berichtigen. In der Regel geht das FA ziemlich schematisch nach Schema F vor. Vielleicht kommen die Leute vom FA mal gucken, wenn sie zuviel Zeit haben (aber die haben sie selten). Dann kann man denen ja glaubhaft zeigen, wie die Räume genutzt werden.

Wenn man ein Denkmal hat, dann reicht es natürlich nur für mässigen Ausbaustandard - womöglich gibt es daher nur wenig genutzte Räume, die nur mit Ofen heizbar sind?

Sicher stellt der Denkmalschutz eine erhebliche Belastung dar, die die Nutzbarkeit des Grundstückes einschränkt und mit mindestens 5 % berücksichtigt werden muss - vielleicht auch mehr. Kopie der Unterschutzstellungsurkunde beifügen und denkmalpflegerisch bedingte erhebliche Beschränkungen der Nutzung glaubhaft darstellen, sofern die über 5 % EW-Minderung hinausgehen. Das FA schätzt das Ganze sonst wie ein richtiges EFH ein......

Und: Bescheid aufmerksam durchlesen. Wie gegen jeden Bescheid kann man da gegen natürlich auch noch Einspruch einlegen, wenn das FA was übersehen oder falsch eingeschätzt hat!


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BeitragVerfasst: Sa 17. Feb 2007, 00:22 
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Hallo Ulrike,
die Leute von der Einheitswerstelle sind, bei uns jedenfalls, gut informiert und sachkundig. Dietrichs Hinweise zu  einfachem Ausbaustandard und möglichen Nutzungseinschränkungen, etwa wegen des Denkmalschutzes, sind natürlich zu beachten. Wunder darf mensch sich davon allerdings nicht versprechen.

Es gibt eine Sache, die mir nach eigenen Umnutzungsarbeiten selbst  passiert ist und die einen Systemfehler bei der Erfassung und Fortschreibung der Einheitswerte darstellt. Wenn sich durch Umnutzung von Flächen Änderungen ergeben, muß darauf geachtet werden, daß nicht nur z.B. aus einer vorher gewerblich genutzen Fläche eine Wohnfläche wird, die zusätzlich zu erfassen ist, sondern die entsprechende gewerbliche Fläche dadurch auch wegfällt. Umgekehrt natürlich genauso.  Hier sind Fehler beim Ausfüllen der Formulare fast vorprogrammiert.

Auch wenn früher schon mal solche oder ähnliche Fehler entstanden sind, lassen sie sich nicht so einfach feststellen. Dazu müßte mensch nämlich die bereits vorher ergangenen Einheitswertbescheide in ihren Annahmen, Rechengängen und sich möglicherweise ergebenden Änderungen nachvollziehen. Da Einheitswertbescheide oft sehr lange gültig bleiben und die Daten zur Grundlage von Neuberechnungen gemacht werden, können sich Fehler über die Jahre auch leicht zu größeren Beträgen summieren.

Ich bin beim "Studium" meiner Einheitswerbescheide nur mit größeren Mühen hinter diesen Fehler gekommen und konnte mittels Wiederspruch und Richtigstellung die Sache klären. Bei mir machte das 7800DM Unterschiedsbetrag aus. Die meisten Betroffenen werden aber solche Doppelzählungen einzelner Flächen gar nicht feststellen.

Grüße aus Neuenknick
Wolfgang


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BeitragVerfasst: Sa 17. Feb 2007, 14:40 
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Danke an Dietrich und Wolfgang,

jetzt verstehe ich nur noch Bahnhof - ich bin die schlechteste Formularausfüllerin der gesamten Republik. Mit den Behörden hab ich es überhaupt nicht  ::)  >:(

OK, ich versuche es mal:
Eine Nutzungsänderung hat der ehemalige Heuboden im Anbau erfahren. Dort ist jetzt ein Hobbyraum und mein Büro (ein einziger großer Raum)
Eine weitere Nutzungsänderung (für mein Verständnis) ist der Stall, der jetzt Heizraum ist. Dafür wurde auch ein neuer Schornstein eingezogen.

Ist der Einbau eines kleinen Bads in einem Abstellraum/Abseite im OG auch eine Nutzungsänderung?  Ebenso die Waschküche und das WC (durch eine neue Zwischenwand getrennt), ehemals Speisekammer im Anbau.

Im OG befindet sich das Büro meines Mannes (er ist freischaffend), dazu wurde eine Wand zu einer der Abseiten geöffnet (freiliegendes Fachwerk) um etwas Raum zu gewinnen, die ehemalige Tür wurde zugemauert. Ebenso wurde die ehemalige Räucherkammer zu unserem Gästezimmer hin geöffnet und die ehemalige Tür zugemauert. Nutzungsänderungen?

Das sind die Änderungen, die aber nicht alle in den Plänen auftauchen.

Macht es Sinn, sich die alten Bescheide anzuschauen? Ich bin fast sicher, dass die Vorbesitzerin sie mir zeigen würde, so sie denn welche aufgehoben hat. Das Haus gehörte ja ihren Eltern und stand vor unserem Kauf 2 Jahre leer und sie als Tochter hat es geerbt.

Grüße mit Brett vor der Stirn
Ulrike

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BeitragVerfasst: Sa 17. Feb 2007, 16:38 
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Die Sache ist doch ganz einfach:

Der Einheitswert ist Grundlage für die Berechnung von Grundsteuer und (noch) der Erbschafts/Schenkungssteuer und (wenn sie wieder eingeführt wird) der Vermögenssteuer. Da will man doch, dass das Haus richtig eingestuft ist und man nicht etwa auf Grund eines zu hohen Wertes veranlagt wird. Ich räume ein: Bei der Erbschaftssteuer sind die Freibeträge so gigantisch hoch, dass so kleine Häuschen da gar keine Rolle spielen. Bei der Grundsteuer ist es anders. Da gibts keine Freibeträge - aber eine Befreiung bei "unwirtschaftlichen Denkmalen". Siehe hierzu unser Grundsteuerleitfaden. Gerade bei einem frisch restaurierten Denkmal gehe ich davon aus, dass die Grundlage für eine Befreiung gegeben ist: Schenll runterladen und Antrag auf Befreiung bis 31.3. stellen!

Ich hatte darauf hingewiesen, dass nur die wirklich, tatsächlich und effektiv für Wohn- und Wirtschaftszwecke genutzte Fläche angegeben werden sollte, und Wolfgang darauf, dass bei Nutzungsänderungen bisweilen vergessen wird, die Grösse der umgenutzten Räume bei der alten Nutzung abzuziehen. Hier geht es aber nicht (!!) um die baurechtliche Nutzungsänderung, sondern um eine Änderung der steuerlichen Wertigkeit, was wohl nur dann wirklich relevant ist, wenn ein Teil des Hauses als Betriebsvermögen veranschlagt wird. Das heimische Arbeitszimmer (auch bei home office) ist davon nicht automatisch betroffen, wenn der Betrieb diesen Hausteil nicht bilanziert. Dann gilt das Arbeitsszimmer als Teil der Wohnung, und dafür wird dann (bei überwiegender Arbeit in der Wohnung) der Werbungskostenabzug geltend gemacht. Während z.B. eine Arztpraxs oder ein grösseres Architektenbüro als Betriebsvermögen gilt, ist für ein einziges Arbeitszimmer, das auch räumlich nicht abgeschlossen, d.h. nicht von der Wohnung getrennt ist, die Deklaration als Wohnung die sinnvollere und einfachste Lösung.

Wichtig noch der Hinweis von Wolfgang: Bei der Fortschreibung des EW offenbart der Bescheid nicht, wie der frühere EW berechnet wurde. Kommt einem die Höhe des EW bereits vor der Erhöhung durch die Restaurierung komisch vor, lohnt es sich, sich beim zuständigen FA die Berechnung noch mal genau erläutern zu lassen und zu prüfen, ob alles richtig berücksichtigt ist oder ob eventuell ein zu grosse Nutzfläche zugrundegelegt wurde.


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BeitragVerfasst: So 18. Feb 2007, 10:20 
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Wenn's so einfach wäre  :(

Den Antrag zur Grundsteuerbefreiung haben wir schon ausgefüllt. Da greift aber nur der Antrag auf einstweilige Stundung da wir ja noch keinerlei Berechnungen haben (können). Nebenbei bemerkt - in dem Leitfadenpaket steckt eine Menge Arbeit. Danke dafür.

Wir haben uns die Antworten gestern mehrfach durchgelesen und mein Mann ist der Meinung, dass er erst noch mit seinem Steuerberater spricht bevor wir diesen Fragebogen ausfüllen. Da ich aus beruflicher Sicht auch noch etwas vor habe, muss das ggf. auch schon berücksichtigt werden - auf jeden Fall muss es besprochen werden.

Grüße
Ulrike

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BeitragVerfasst: Mi 13. Jan 2010, 13:38 
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Hallo Zusammen!

Ich hänge mich hier mal mit rein...

Kurz nochmal zum Objekt, um welches es sich hier handelt:

Mit zwei weiteren Mitstreitern wurde Anfang Mai ein Vierseithof im LK Sächische Schweiz - Osterzgebirge am Rande des Tharandter Waldes gekauft und zur Lebensaufgabe gemacht ;)

Im Uhrzeigersinn stehen dort: Kklassisches Wohnstallhaus, Scheune, Wirtschaftsgebäude und Auszugshaus.

Durch die Verwittwung der Bauersfrau kurz nach dem Krieg wurden an dem Hof annähernd keine Veränderungen und Sanierungen seit 1930 durchgeführt. Die Letzte Instandsetzung/Ausbau war vermutlich um 1930. Die Elektroinstallation ist noch aus der Anfangszeit der Einführung selbiger. Wasser lag immer nur als Brunnerwasser an. Bäder und Zentralheizung gab es nie. Dementsprechend ist Fingerspitzengefühl bei der Sanierung angesagt, um die Bausubstanz so wenig wie möglich zu verändern und zu erhalten.


Zum Thema.

Aktuell liegt bei mir ein Brief vom Finanzamt auf dem Tisch: "Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes auf den 01.01.2010" Soweit so gut. Im Schreiben steht explizit drin, das man "die Verhältnisse im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung" erfassen soll. Die Abgabe wird für den 26.01. gefordert. Nun ist der Zustand wie oben beschrieben. Sprich: Kein Raum ist heizbar, kein Raum hat einen Wasseranschluss, außer einer Art Baustromverteilung ist keine elektrische Installation vorhanden.

Über den Aufbau des Fragebogens lies sich hier auch noch einiges Verlieren (wie soll man einen Vierseithof überhaupt und dann noch in diesem Zustand in diesen Bogen darstellen können?).

Wie geht man die Sache nun am besten an? Gebe ich den aktuellen Zustand an, wird der Einheitswert vermutlich sinken. Der Ausbau ist wiederum in vollen Gange und wird spätestens im März eine Wohnung ergeben. Dann wären die Angaben ja bereits wieder Makulatur.

Wenn der Einheitswert einmal festgelegt ist, wird dann später nochmals dran gerüttelt?

Am zweckmäßigsten erscheint es mir, bei der entsprechenden Dame im Finanzamt vorbei zu gehen und mit ihr die Situation zu beraten. Ich will mir damit allerdings kein Eigentor schießen...

Wie denkt ihr darüber?

Martin


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BeitragVerfasst: Mi 13. Jan 2010, 23:43 
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Wenn es so ist, wie es ist, dann ist es auch für das FA so. Ein nennenswerter Einheitswert wird dabei gar nicht rauskommen.

Nach Fertigstellung der Baumassnahmen (und genaugenommen nur solcher, von denen das FA durch einen Bauantrag bzw. eine Abnahme erfahren hat)wird der Einheitswert auf den neuen Zustand fortgeschrieben. Dann gibt es einen neuen Bescheid, und den sollte man sich genau durchlesen, denn mglw. hat das FA die Lage anderes eingeschätzt, als sie wirklich ist, und das kann man mit einem Einspruch geraderücken.

Das Problem der Beamten ist ja meist, sich nur auf Basis der textlichen Angaben ein Bild vom "Wert" der Anlage machen zu müssen. Daher ist der Gedanke, sich mit der Frau vom Fa direkt zu unterhalten, gan nicht verkehrt. Da kann und sollte man den aktuellen, spartanischen Zustand dann auch gleich durch Vorlegen von Fotos belegen, und die Sache dürfte problemlos ablaufen.


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BeitragVerfasst: Mo 18. Jan 2010, 12:22 
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Danke!

Ich habe es jetzt mal nach besten Wissen und Gewissen ausgefüllt und schicke es mit der Post zum FA. Ich habe noch ein paar Erläuterungen beigefügt indem ich den Zustand grob umreisse und zum Schluß komme, dass eine Bewohnbarkeit im Moment nicht gegeben ist. Habe aber auch ehrlich angegeben, das selbige ggf. im April 2010 in einer Wohnung möglich sein wird und soll.

Mal sehen, was sich ergibt -> ich gebe hier bescheid!

Martin


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BeitragVerfasst: Di 29. Jun 2010, 10:38 
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Nun hat sich das Finanzamt in Form einer Bausachverständigen angekündigt um den Einheitswert fest zu legen. Ich weiß nicht so recht, ob ich mich darüber freuen und darüber eher skeptisch sein sollte. Hat dies schon mal jemand erlebt? Prinzipiell sind wir mit dem Ausbau unseres Vierseithofes bei einem Ausbau- bzw. Sanierungsstand von ca. 4% angekommen. Bewohnt werden derzeit zwei Zimmer.

Ich bin mir auch nicht sicher, was besser ist: Ein hoher oder eher ein niedriger Einheitswert. Der Einheitswert wird ja bezüglich der Versicherung und der Grundsteuer heran gezogen!?


Martin


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BeitragVerfasst: Di 29. Jun 2010, 11:54 
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Die Versicherung hat nichts mit dem EW zu tun, sondern wird allein auf den Gebäudewert bezogen. So, wie es aussieht, bekommt Ihr für das unfertige Haus ohnehin nur eine Zeitwertversicherung. Aber unterversichert sollte man auf keinen Fall sein!

Der EW ist Grundlage für Grundsteuer und Erbschaftssteuer. Und da ist niedrig immer gut...

Die Beleihbarkeit des Grundstückes ist übrigens auch nicht an den EW, sondern an den (immer etwas unscharfen) Verkehrswert gekoppelt.


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BeitragVerfasst: Di 29. Jun 2010, 12:17 
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Wenn auf dem Antrag der Versicherung steht "Ermittlung der Versicherungssumme nach Wert 1914 für den umbauten Raum" zielt dies nicht auf den Einheitswert ab?

In jedem Fall muss ich mich um die Versicherung kümmern... die ist noch Bestand vom Vorbesitzer und passt wohl überhaupt nicht...

Etwas mulmig ist mir noch dabei, dass der Vorbesitzer das Fachwerk im 1.OG durch massive Wände ersetzt und das Dach etwas verlängert hat, damit ein Dachüberstand am Haus entsteht. Alles wurde ohne Baugenehmigung gebaut und Pläne sind nicht vorhanden. Ich bin mir nicht sicher, ob eine notwendig gewesen wäre...

Weiterhin bin ich mir auch nicht sicher, inwiefern unsere Komplexsanierung einer Baugenehmigung bedürfte. Ist es als beispielsweise als Umnutzung anzusetzen, wenn man ehemals nicht beheizbare Kammern zu einer Wohnung mit einem neu zu schaffenden Bad zusammenfasst? Schwierig...

Martin


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BeitragVerfasst: Di 29. Jun 2010, 13:20 
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Für Zwecke der Bewertung benötigt man eine für alle Gebäude ungeachtet des Baujahres einheitliche Bezugsgrösse. Der Sinn einer Versicherung ist ja, im Falle eines Verlustes diesen Verlust vollständig auszugleichen, d.h. im Zweifelsfalle einen Neubau zu finanzieren. Als solche Bemessungsgrundlage für den Neubauwert gilt der "Wert 1914", also das, was Euer Gebäude 1914 fiktiv neu zu bauen gekostet hätte. Er kann mit Hilfe des sog. Baupreisindex, der vom statistischen Bundesamt erarbeitet wird, auf den heutigen Wert umgerechnet werden. (1000 Mark 1914 sind ungefähr 12.000 Euro heute). Die reale Versicherungssumme, die man im Zweifelsfalle bei Totalschaden ausgezahlt kriegt, steigt bei Versicherung zu gleitendem Neuwert bezogen auf Wert 1914 mit dem Baupreisindex. Für Zeitwertversicherungen gilt das aber nicht! (Dafür bleibt die Prämie aber auch konstant). Vorsicht Falle: Alte, fast aufgegebene landwirtschaftliche Gebäude sind oft nur zum Zeitwert versichert. Dabei hält die Versicherungssumme quasi mit dem Verfall Schritt: Man kann sich jedes Jahr weniger für kaufen. Klärt das bitte unbedingt mit der Versicherung ab, damit Ihr im Zweifelsfalle keine böse Überraschung erlebt.

Die Genehmigungslage für das Haus ist für die Versicherung kein Problem. Wohl aber vergessen manche Leute, dass auch der Wert 1914 angepasst werden muss, wenn man z.B. eine Scheune zu Wohnraum umgebaut hat, aber die Versicherungssumme nicht erhöht. Bestandteil jedes Vertrages sollte aus diesem und anderen Gründen der sogenannte Unterversicherungsverzicht durch die Versicherung sein. Dann ist die Versicherung im Risiko, nicht Ihr. Wie immer gilt aber auch hier das Kleingedruckte, das man in diesen Fälle wirklich genau durchlesen muss!

Für normale Restaurierungsarbeiten ist in der regel keine Baugenehmigung erforderlich. Wenn es ein Denkmal ist, aber auf jeden Fall eine denkmalrechtliche. Jede Art von Umnutzung (Stall zu Wohnraum etc.) ist jedoch genehmigungspflichtig, weil neue, baupolizeiliche Sachverhalte zu berücksichtigen sind, wie z.B. Änderungen im Brandschutz usw. Ein Schlafzimmer zum Bad umzubauen stellt in der Regel keine Nutzungsänderung in diesem Sinne da, denn ein Bad ist wie ein Schlafraum auch Wohnraum. Lasst Euch im Zweifelsfalle einfach mal beim Bauamt beraten. Oder sicherheitshalber besser noch von einem erfahrenen Architekten - der kann vielleicht eleganter Wege aufzeigen, aus ungenehmigten Situationen herauszukommen.


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BeitragVerfasst: Di 29. Jun 2010, 13:43 
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Danke für die ausführlichen Erläuterungen! Bezüglich der Versicherung bin ich dran (ich muss mir erstmal die Vertragsgrundlagen vom Abschluß der Versicherung zukommen lassen. In der Police ist fast nichts herauslesbar - in jedem Fall keine Versicherungssummen.

Mit dem Bauamt hatten wir vor Beginn der der Maßnahmen Kontakt. Prinzipiell wären unsere Maßnahmen ohne Genehmigung möglich. Nun weiß ich nur nicht, ob wir damals auch alles auf den Tisch gelegt hatten. Das mit der Dach und dem Fachwerk wurde nicht erwähnt, da es bereits Bestand war, als wir das Objekt übernommen hatten. Das schützt natürlich nicht... ich weiß.

Weitere Maßnahmen im Stall sind genehmigungspflichtig - das ist bekannt und wird wohl auch so realisiert.

Nun zurück zum Thema - ich gebe wieder Bescheid, wenn ich etwas Neues erfahre. Ich denke wir werden der Dame vom Amt mal ein paar "negative" Dinge vorführen, welche den Einheitswert nicht allzu hoch bringen.

Herzliche Grüße

Martin


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BeitragVerfasst: Mo 26. Jul 2010, 22:54 
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Die Dame vom Amt war nun mittlerweile da. Sie war sehr freundlich und unserer Sache gegenüber aufgeschlossen. Sie selbst ist vom Lehm als Baustoff ebenso begeistert und nun war der Damm zum Vertrauen gebrochen. Wir haben zusammen das Objekt begangen und festgestellt, das es nicht wirklich viel bewohnbaren Raum (laut Definition) gibt. Es wurde der aktuelle Stand aufgenommen und Dinge die im Ausbau waren hat sie auch nicht notiert. Man könnte diese ja nachmelden. Da wird eine Wertfortschreibung geführt, die alle 5000€ ausgelöst wird. Nun bin ich auf den Bescheid gespannt, aber wie es schien hat sie ihren Bemessungspielraum zu unseren Gunsten genutzt.

Wir werden sehen und ich werde berichten.

Martin


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