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Hilfe beim Hauskauf
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Seite 1 von 2

Autor:  Bernd M. [ Fr 30. Sep 2005, 11:33 ]
Betreff des Beitrags:  Hilfe beim Hauskauf

Hallo,

ich hoffe, hier die Antwort auf meine Fragen zu bekommen.

Ich habe vor einigen Wochen, eher zufällig, die Immobilienanzeige für ein Hallenhaus gesehen.
Und mich sofort "verliebt".
Grundfläche ca. 480m?
Rotklinker
Baujahr unbekannt, erste Erwähnung 1680

Bei der Besichtigung letzte Woche waren dann doch einige Schäden/Punkte, über die ich mir nicht sicher bin:

- die Ständerbalken stehen lose auf Klinkersockeln

- einer davon hat starken Holzwurmbefall

- an einigen Stellen wurde angebaut/nachgebessert (?)

- statt Reetdach nun Eternitplatten

- dazu wurde auf die alten Dachbalken eine neue Konstruktion aufgesetzt

- leichte Risse im Mauerwerk

Also nicht gerade optimal. Doch, ist das wirklich schlimm?
Oder sieht es nur so aus?
Und habe ich noch Elementares übersehen?

Fazit:
Bevor ich sagen kann, ob und zu welchen Preis man das Haus kaufen kann benötige ich professionelle Hilfe.

Doch, wo bekomme ich die her?
In Schleswig-Holstein?

Fragen über Fragen, hat jemand eine Antwort für mich?


Danke schon mal in voraus!

Bernd

Autor:  Stefan Haar [ Fr 30. Sep 2005, 13:05 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Eine Frage zurück: ;)

- wo in Schleswig-Holstein? (Landkreis reicht)

Ansonsten scheint es sich um einen typischen Grundsanierungsfall zu handeln, da die Holzkonstruktion (und ewentuell auch die Gründung) in größeren Teilbereichen erneuert und repariert werden muss. Bewohnbar scheint das Objekt der Begierde zur Zeit offensichtlich nicht zu sein - aber - zu retten ist fast Alles :D.

Kaufpreis für derartige "Problemkinder" liegt in der Regel beim Grundstückspreis abzüglich potenzieller Abrißkosten. Die meisten Eigentümer haben da leider ganz andere Vorstellungen.

Die Wahrscheinlichkeit, dass Du noch andere elementare Dinge übersehen hast, dürfte relativ hoch sein. Vor dem Kauf würde ich empfehlen einen erfahrenen "Althausfreak" (Fachmann) vor Ort zu Rate zu ziehen. Vielleicht können wir ja von hier den einen oder anderen möglichen Ansprechpartner nennen.

Soweit zunächst aus Wolfenbüttel

Herzliche Grüße

Stefan

Autor:  Bernd M. [ Fr 30. Sep 2005, 13:44 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Hallo,

das Haus steht im Landkreis Itzehoe.

Bewohnbar ist so eine Sache. Bis April hat eine alte Omi dort gewohnt,
nun können die Erben sich nicht einigen.
Daher ist seit Anfang der 70er nichts oder nicht viel gemacht worden.
Das Haus hat, wie das bei diesen Häusern ja üblich ist,
vorn die Wohnfläche und nach hinten Stall und Lagerraum.
Die Wohnräume sehen, bis auf die alte Ausstattung, noch gut aus. Klar, das Bad und die Küche sind :P

Meine Hoffnung ist:

- das Dach geht erst einmal so, hat 40 Jahre so gehalten, evtl. abdichten
- den befallenen Balken austauschen
- im Stall neue Küche und Bad bauen
- Wohnräume neu isolieren (mit Förderung)
- dabei auch neue Fenster und Solarheizung

und dann nach und nach den Rest restaurieren.
Also hoffe ich, dass eine Grundsanierung noicht notwendig ist.

Und ja, im Moment sehen die Verkäufer den Preis noch zu hoch, haben aber schon entgegenkommen signalisiert.

Denn ich will gern Geld und Arbeit investieren,
bin aber auch kein Lottokönig, der es dicke hat.

Ein Ansprechpartner wäre prima.

Ich häng mal ein Bild an.


Bernd

Dateianhänge:
Balken.jpg [27.55 KiB]
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Autor:  Bernd M. [ Fr 30. Sep 2005, 13:46 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Wartet mal, das sieht zu grausam aus, daher hier nun ein schöneres Bild:

Dateianhänge:
Bild-2.JPG [27.54 KiB]
98-mal heruntergeladen

Autor:  Stefan Haar [ Fr 30. Sep 2005, 15:26 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

... na, ganz so schlimm wie befürchtet, sieht's auf dem Foto ja gar nicht aus. :)

Versuch doch mal mit der IGB-Kontaktstelle von

Christine Scheer
Rosskopp 5
25599 Wewelsfleth
Telefon: 04829-356

Kontakt aufzunehmen oder auch mit

Carmen Galba
Rotenmeer 12
25554 Dammfleeth
Telefon: 04823-6377 (mit schönem Gruß von mir)

Denke mal, dort wirst Du den erforderlichen fachlichen Sachverstand vorfinden.

Gruß aus Wolfenbüttel

Stefan Haar

Autor:  Bernd M. [ Di 4. Okt 2005, 15:00 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Moin,

ich war heute morgen bei der Bank.
Einfach mal Fragen, was die denn so meinen.
Zum Thema Förderprogramme, Finanzierung etc.

Zitat 1:
Bei Resthöfen brauchen wir immer mindesten 25% Eigenkapital, und zwar auf Kaufpreis UND Fördergelder

Zitat 2:
Andere Banken finanzieren gar keine Resthöfe mehr,
(also sei froh, das wir so nett sind)

Zitat 3:
Ob und wie man Förderungen enthält, kommt ganz auf den Einzelfall an,
das kann man so gar nicht beantworten,
was man machen muss, um dies vorab zu klären
kann man so auch gar nicht sagen,
ob es weitere als die von mir angesprochenen Förderungen gibt
kann man so nicht genau sagen, kann sein oder auch nicht
Fazit: keine Ahnung

Zitat 4:
Trotz Umbau gemäß CO2 Programm werden sich die Nebenkosten nicht unter den Durchschnitt verringern.
Genaugenommen aufgrund der größeren Wohnfläche höher sein.

Hab ich die falsche Bank ausgesucht oder wirklich falsche Vorstellungen?
Da bist du seit 20 Jahren Kunde bei denen,
bezahlst immer brav deinen Obolus für das jetzige Haus
das Neue belastet dich nicht mehr als bisher
und trotzdem bekommt man das deutliche Signal:
Kein Interesse!

Ich bin wohl für diese Welt nicht geeignet,
ich versteh das nicht!

Bernd

Autor:  Dietrich Maschmeyer [ Di 4. Okt 2005, 21:42 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Zu Zitat 1:
Da kann man die Bank wohl verstehen ? wenn der Bauherr koppheister geht, will sie wenigstens noch ihr Geld wiederhaben. Da ist der Ansatz eines Versteigerungserlöses von 75 % der Gestehungskosten eigentlich als fair zu bezeichnen. Seit langem gilt der Merksatz bei Banken: Alles an Krediten, was über 60 % des Verkehrswertes hinausgeht, ist riskant und kostet wesentlich mehr Zinsen. Also: Das Verhalten ist normal.

Zu Zitat 2:
Beim Stichwort Resthof denken die an Aussteiger, die nachher die Kurve nicht kriegen. Also macht der Bank klar, dass Ihr weiterhin ein gesichertes Einkommen haben werdet! (Dazu unten noch mehr)

Zu Zitat 3:
Auch diese Aussage ist zumindest im ersten Teil prinzipiell richtig. Was die meisten vergessen: Auch die KFW-Darlehen vergibt nicht etwa die KFW, sondern die Hausbank. Nur dass ihr durch Refinanzierung die Kreditbedingungen durch die KFW vorgeschrieben werden. Sie kann die Vergabe derartiger Darlehen aber ablehnen, wenn ihr das zu riskant erscheint.

Zu Zitat 4:
Grundsteuer etc. hat der Bauherr als Wohnnebenkosten gar nicht in der Hand, beeinflussen kann er nur den Wasserverbrauch und die Heizkosten. Und wie hoch die ausfallen, hängt viel mehr, als wohl mancher Banker meint, von den Gewohnheiten der Bewohner ab: Wenn ich so ein Haus dämme (was man aus bauphysikalischen Gründen nicht übertreiben darf), dann wird bei gleicher Innenraumtemperatur das Heizen immer noch mehr Energie verbrauchen als bei einem optimalen Neubau. Wenn man allerdings sparsamer heizt und alternative Energiequellen (z.B. Holz) nutzt, kann das durchaus einiges billiger sein als mit Erdgas, dessen Preis stetig und steil steigt!

Zu Finanzierung: Denkt auch mal daran, dass sich eure Steuerlast mindert, wenn Ihr ein Baudenkmal renoviert (Sonderausgabenabzug nach §10 f EstG: 10 Jahre 9 % der Herstellkosten). Sollte so was in Frage kommen, ist allerdings eine persönliche Beratung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Einkommen angesagt, ausserdem natürlich ein Gespräch mit dem Denkmalpfleger!

Beste Grüsse - Dietrich Maschmeyer

Autor:  Sven Teske | KS Dahme-Spreewald [ Mi 5. Okt 2005, 10:17 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Ahoi,

zu Zitat 1 : Bei der Errechnung der Eigenkapitalqoute kannst Du auch Eigenleistungen mit in Ansatz bringen.... Das sehen die Banken nicht so gerne, machen dass aber nach erstem zucken mit. Das erhält (bei den derzeit niedrigen Zinsen) Liquidität (falls etwas Geld "übrig" ist).

zu Zitat 2 : Kann ich mir überhaupt nicht vorstellen. Es handelt sich letztlich um eine Instandsetzungs- ggf. Modernisierungsmaßnahme, die u.U. mit einer Nutzungsänderung einhergeht. Eigentlich ist das ganz normales Baufinanzierungsgeschäft, ein grundsätzliches Problem kann ich nicht erkennen. Allerdings ist es wie bei allen Finanzierungen beim Bauen im Bestand sehr wichtig, zum Bankgespräch ein Sanierungskonzept und Sanierungskosten (selbst für das erste Gespräch reichen nach meiner Erfahrung keine Schätzkosten über m3 / m2 Kennzahlen - die sind nur bei Neubauten brauchbar). Mit gut aufbereiteten Zahlen und ausreichenden Einkommensnachweisen sollte gerade derzeit eine Finanzierung leicht zu bekommen sein.

zu Zitat 3 : Die Darstellung der Bank ist vollkommen richtig. Auf Födermittel gibt es i.d. R. keinen Rechtsanspruch. Deshalb sollten diese nur dann in die Finanzierung mit eingebaut werden, wenn SEHR wahrscheinlich ist, dass ihr die Fördermittel auch erhaltet. Das dürfte bei KFW-mitteln meistens der Fall sein (wenn die Förderbedingungen passen !!!). Allerdings ist bei dem derzeitigen Zinsniveau die Attraktivität von KFW-mitteln fraglich. Man setzt sich einer elenden Bürokratie über Jahre aus, und muß den zweifelhaften Versuch unternehmen, den eigenen Entwurf "fördertauglich" hinzubasteln - und DAS ist wirklich frustriend, weil die Förderanstalt leider nur in den Kategorien des öffentlich geföderten Wohnungsneubaus zu denken im Stande ist. Leider kannten unsere Altvorderen, die die Objekte unserer Begierde gebaut haben die Föderrichtlinien nicht....

Ergebnis : meistens passen insbesondere größere Objekte nicht in das Förderraster.

Hinweis : Informiere Dich, ob es Fördermittel z. B. aus dem Landwirtschaftsministerium gibt. Die sind meistens interessanter, da es sich häufig um ZUSCHÜSSE handelt - also geschenktes Geld ! - und die Förderbedingungen sind auch mit eigenem Anspruch umsetzbar.

Zu Zitat 4 : den Ausführungen von Dietrich Maschmeyer ist eigentlich nichts hinzuzufügen. Zu den Einlassungen der Bank nur soviel :
Der tatsächliche Wärmebedarf ist von so vielen Faktoren abhängig, dass eine pauschale Aussage ohne genaue Kenntnis von Konstruktion, Lage des Objektes, Kubatur der Räume, Glasflächenanteilen usw. reine Kaffesatzleserei ist. Darüber hinaus darfst Du die Fachkenntnis von Bankmitarbeitern nicht überbewerten... Denk nur mal an die Bankenskandale der vergangenen Jahre (Schneider, Bankgesellschaft Berlin, Bayrische Hyp usw.) - mit der Fachkenntnis eines 2. semestrigen Studenten ausgestattet wäre vieles nicht passiert.

Fazit : mehrere Banken anfragen und vor allem SEHR gut vorbereitet sein (Unterlagen vollständig, Kostentableau nachvollziehbar..)

Noch ein letzter Hinweis : Vorsicht mit der Abfrage mehrerer konkreter Finanzierungsangebote bei denen Du zu einer SCHUFA-auskunft einwilligst. Die Kreditanfragen werden bei der Schufa registriert. Es gibt Kreditinstitute die keine Kredite ausreichen, wenn zu viele (was immer das heißen mag...) Kreditanfragen vor kurzer Zeit gestellt wurden.


Viele Grüße, Sven Teske

Autor:  Bernd M. [ Mi 5. Okt 2005, 16:17 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Hallo,

erst einmal Danke für die Antworten und die Unterstützung.
Am Wochenende habe ich gemeinsam mit Frau Scheer
(auch hier Danke für die Kontaktherstellung) einen Besichtigungstermin.

Zu den Kommentare:

klar, auch ich kann Verstehen, dass die Bank Sicherheiten will. Und das sich bei Resthöfen schon manch einer Verkalkuliert/verrannt hat.
Aber auch mein Hinweis auf Eigenleistungen und anstehendes professionesses Gutachten über Wert und Kosten der Maßnahmen hat gar nichts bewirkt.

Wenn ich mir die Rahmenbedingungen für KfW Programme ansehe,
dann steht da nichts von Eigenkapital.
Also, ich kaufe erst das Haus, leiste auch gern 25% Eigenkapital auf den Kaufpreis und beantrage dann das KfW Programm.
Dann bekomme ich das Geld (so sehe ich das zumindest im Moment).
Nur, weil ich gleich von vornherein alles klären will, scheint es schwieriger.
Und nochmal deutlich:
Es fehlt ja gar nicht am Kapital, ich verkaufe ja mein jeztiges Haus.
Nur fest einplanen wollte ich das Geld nicht,
sondern eben als Sicherheit für "Eventualitäten" haben.
Genausowenig wie die ja evtl. noch mögliche Eigenheimzulage.

Und mir ist auch klar, dass Förderprogramme komplex und einzelfallabhängig sind.
Doch ich hatte schon erwartet, dass, insbesondere, wenn ich extra bei Terminvereinbarung und Klärung der Förderung gebeten habe, auch konkrete Hinweise und Anregungen kommen.

Und zum Thema Nebenkosten:
Wenn ich mit meiner Familie in ein anderes Haus ziehe,
werden Punkte wie Müll, Wasser, Abwasser, Strom . . .
sich nicht verändern. Und bei den geplanten Maßnahmen sollten auch die Heizkosten (hoffentlich) eher sinken.
Also einfach zu rechen, eine Verdopplung der Wohnfläche = Verdopplung der Kosten ist aus meiner Sicht zu oberflächlich.

Nach meinem Empfinden gilt da das Gleiche wie bei den Förderungen:
Wenn man Schema F hat, passt das prima, Sonderfälle sind schlecht abbildbar.

Aber schaun wir mal, am Donnerstag habe ich einen Termin bei der nächsten Bank. Und da bin ich besser vorbereitet!

Meine Frau sagt schon:
Je mehr Widerstände, desto entschlossener scheinst du zu sein, das tatsächlich umzusetzen. :)

Ich halte euch auf dem Laufenden.

Bernd

Autor:  Dietrich Maschmeyer [ Mi 5. Okt 2005, 19:07 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Wie gesagt, auch ein KFW-Kredit muss in der Regel zugunsten der (Haus-) Bank über eine Grundschuld gesichert werden, da spielt die Beleihungsgrenze schon eine Rolle.

Im übrigen verstehe ich nicht ganz das Problem mit dem verkauften eigenen Haus als "stille Reserve". An so was sollte man bei so einem Objekt gar nicht denken, denn die eigenen Mittel nicht voll einzusetzen, treibt nur die Kredizinsen hoch. Besser an der Kreditaufnahme sparen, so dass man sich nicht verhebt. Wahrscheinlich ist doch eher gemeint, dass es ein Zwischenfinanzierungsproblem zwischen dem Kauf des neuen und dem Verkauf des alten Hauses gibt. Da bietet sich für eine Teilsumme (über den 60% Beleihungsgrenze) doch ein zwar teureres, aber kurzfristiges Darlehen (2 Jahre) an, das anschliessend mit dem Verkaufserlös abgelöst wird. Dann wird ein KFW-Kredit aufgenommen, und dessen Konditionen stehen ja fest. Die Grundschuld kann für den neuen Kredit weiter genutzt werden, wenn die Bank die selbe ist.

Macht euch mal schlau, ob die Banken KFW-Kredite auch auf hinteren Rangstellen absichern, manchmal tun sie das (bei mir z.B.). Dann könnt Ihr eine separate Grundschuld für eine andere Bank bestellen und ein wenig schachern; die Wahrscheinlichkeit, dass das klappt, ist allerdings nicht besonders gross. Erstrangig haben die natürlcih immer am liebsten.

Autor:  Bernd M. [ Mi 12. Okt 2005, 19:38 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Hallo,

sorry für die Verzögerung, aber ich will denn mal den aktuellen Stand melden:

Donnertag:
- Termin bei der nächsten Bank,
- absolut positives Gespräch, lösungorientiert,
freundlich, kompetent, informativ
- Eigenleistung kann berücksichtigt werden
- sieht gut aus

Freitag:
- Hausbesichtigung mit Frau Scheer
sieht auf den ersten Blick o.k. aus, Details brauchen ca. 1 Tag Zeit

Montag:
- Makler ruft an und teilt mit, dass das Haus sogut wie verkauft ist
- wenn ich mehr biete und das sofort . . .

Den Frust musste ich erst verdauen.

Naja, vielleicht beim nächsten Haus.

Bernd

Autor:  Stefan Haar [ Mi 12. Okt 2005, 20:45 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

... bloss nicht von Maklern reizen lassen !!! ::) - wenn die das Gefühl haben, dass man jieperich auf ein Objekt ist, erzählen die einem das Blaue vom Himmel herunter. "Viele" Interessenten gibt es angeblich sowie so fast immer - auch wenn man tatsächlich allein auf weiter Flur steht.

Verkauft ist das Objekt Deiner Begierde möglicherweise noch lange nicht ...

Kann natürlich auch sein, dass der Makler ausnahmsweise mal nicht geblufft hat ... Ausnahmen bestätigen die Regel ;D

Autor:  Sven Teske | KS Dahme-Spreewald [ Do 13. Okt 2005, 11:16 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

... wie war das mit den Heuschrecken nochmal ? Dieser Berufsstand gehört abgeschafft ! Ich frage mich immer, für welche Leistung DIE eigentlich ihr Geld bekommen.....

Dreh den Spieß doch einfach um und setze Ihn unter Druck (wegen des anderen Objektes das Du im Auge hast...), oder sprich doch mal mit den Eigentümern über das Geschäftsgebaren ihres Maklers.

Ich wünsch Dir viel Glück - einfach ärgerlich diese Pappnasen.

Gruss, Sven.

Autor:  Bernd M. [ Fr 14. Okt 2005, 14:43 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Hallo,

ich gebe ihm diese Woche Zeit, und dann schaun wir mal,
ob es echt war.
Mir blieb ja auch gar nichts anderes übrig.

Geld für ein Gutachten zahlen und 2 Tage später
eine Absage bekommen wäre noch schlimmer.

Doch, wenn Montag das Haus nicht verkauft ist ;D
Dann habe ich eine deutlich bessere Verhandlungsposition.

In der Zwischenzeit habe ich mal im Internet nach anderen Objekten gesucht.
Kennt sich jemand mit Zwangsversteigerungen aus?
Denn da sind noch ein oder zwei Objekte bei mir in der Nähe.

Bernd

Autor:  Sven Teske | KS Dahme-Spreewald [ Mo 17. Okt 2005, 09:21 ]
Betreff des Beitrags:  Re:Hilfe beim Hauskauf

Ahoi,

Erfahrungen hat Ralf Femmer. Ich kann Dir empfehlen sich bei Online Auktionshäusern und Auktionatoren registrieren zu lassen. Da kann hervorragend den Markt beobachten, weil diese auch die Auktionsergebnisse veröffentlichen.....

Viele Grüße,


Sven Teske

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