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der Interessengemeinschaft Bauernhaus e.V. - IGB
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BeitragVerfasst: Mo 9. Jan 2012, 00:51 
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Schräg gegenüber unseres jetzt gekauften Hauses fiel uns seit einiger Zeit ein leerstehendes Haus auf, welches uns einfach keine Ruhe mehr ließ. Inzwischen haben wir herausgefunden, dass es demnächst zur Zwangsversteigerung ansteht.

Äußerlich sieht das Gebäude weitgehend noch recht passabel aus. Da den Gutachtern eine Innenbesichtigung nicht ermöglicht wurde, fand lediglich der einzig mögliche Blick durchs Fenster ins kürzlich renovierte Badezimmer Eingang in die Bewertung des Innenraums, dazu noch ein Abschlag wegen eines bekannten "Wasserschadens, dessen Ausmaß und Folgen jedoch nicht begutachtet werden konnten. Ansonsten folgte man dem ortsüblichen Grundstückspreis und ermittelte aufgrund der Gebäudenutzfläche den marktwirtschaftlichen Ertragswert, von dem man wegen nicht erfolgter Innenbesichtigung einen kleinen Risikoabschlag abzog. Das ganze auf über 50 Seiten, die meisten davon c&p-Zeilenfüller. So weit, so gut…

… Von Neugier getrieben konnten wir es heute beim Sonntagsspaziergang nicht sein lassen und verschafften uns durch das offenstehendes Fenster, dessen Scheiben längst von Vandalen eingeworfen waren, Zugang zum Haus:

Sämtliche Wände und Decken im EG (bis auf das Bad, dessen Fenster offen stehen), sind von Schimmel überzogen, im OG und DG ist der Boden mit einer dicken Schicht feuchten Pflanzgranulates bedeckt, überall liegen Schlauchsysteme einer Bewässerungsanlage herum, von den Decken hängen außer schimmeligen Panelenresten noch Kabelstränge von Beleuchtungsanlagen, alles ist mit Schimmel bedeckt.

Richtig geraten, wir haben die Überreste einer illegalen Cannabisplantage entdeckt. Leider ist die erste Entdeckung durch die Polizei schon zwei Jahre her, seitdem modert der ganze Kram im schon vorher und auch weiterhin leerstehenden Haus vor sich hin.

Inzwischen sind die ganzen Holzböden/Decken wohl mehr oder weniger durchgefault, Wände und Dachstuhl sind Schimmelnester, eine Sanierung würde auf nahezu komplette Entkernung und neue Balken, Dielen etc. hinauslaufen, aber es wäre machbar. Nicht jedoch im Rahmen des vom ermittelten Verkehrswertes in Abzug gebrachten Risikoabschlags. Ich bin mir nicht einmal sicher, dass das gutachtenerstellende Büro von der zwischenzeitlichen illegalen Nutzung des Hauses wusste.
Immerhin könnten durch den hohen Nenn-Verkehrswert Spekulanten davon abgehalten werden, das Gebäude abzureißen um dort z.B. ein 5-Wohneinheiten-Reihenhaus hinzusetzen.

Und nun zu meiner Frage: Wer hat Erfahrungen mit dem Procedere bei Versteigerungen? Beim ersten Termin ist ja von Amtes wegen das Mindestgebot 50%; je nach Anspruch der Gläubiger können es auch 70% sein. Ist es statthaft bzw. überhaupt möglich, bei der Versteigerungsverhandlung ergänzende Angaben zum tatsächlichen Zustand des viel zu hoch bewerteten Gebäudes einzubringen? Falls beim ersten Mal kein Zuschlag erfolgt (wovon ich bei diesem Preis ausgehe), wird bekanntlich ein zweiter Versteigerungstermin anberaumt, bei dem erstere Einschränkungen nicht mehr gelten. Weiß jemand, wie lange es ungefähr bis zum zweiten Termin dauert?

Oder:
An wen kann man sich bei Fragen zum Vorgehen bei Auktionen am besten wenden?
Sollte man evtl. einen Anwalt zu Rate ziehen?

Danke für die Antworten

Grüße
Christian


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BeitragVerfasst: Mo 9. Jan 2012, 09:36 
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Moin Christian,

die Risiken eines Erwerbs in einem Zwangsversteigerungsverfahren sind vielfältig und beeinhalten leider auch solche unliebsamen Überraschungen.

Ich habe die Angelegeheit mit dem Ergebnis recherchiert, dass der momentane Vkw etwa dem Grundstückswert entspricht.
Wird mit einem Abriß des Gebäudes kalkuliert, wären die dabei entstehenden Kosten in Ansatz zu bringen.
Ob diese den drei oder fünf Zehntel des VKw's entsprechen kann ich nicht beurteilen.

Einwände im Zuge des 30-minütigen Versteigerungstermins sind nicht zulässig!

ABER:

Zu jedem Versteigerungsverfahren gehören Gläubiger (oder auch Antragssteller) und (ein) Rechtspfleger.

Dies sind Deine Ansprechpartner, die (auch) über eine neue Begutachtung und die notwendige Kostenübernahme entscheiden.

Viel Glück!
Thomas


Den Link habe ich zunächst (zur Wahrung Deiner Interessen) entfernt ...

_________________
Gruß
Thomas Schomburg


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BeitragVerfasst: Mo 9. Jan 2012, 10:14 
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Beiträge: 397
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Ein Zitat aus dem GA füge ich hier noch an:

Aufgrund nicht vorhandener Bauakten sowie nicht erfolgter Innenbesichtigung kann über
die innere Aufteilung des Gebäudes sowie das genaue Baujahr keine Aussage getroffen werden.

Auch der Modernisierungsstand ist nicht bekannt.

Zudem wird aufgrund der Kenntnis eines früheren Wasserschadens ein hoher Sicherheitsabschlag
auf den Gebäudewert
vorgenommen ...

_________________
Gruß
Thomas Schomburg


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BeitragVerfasst: Mo 9. Jan 2012, 12:48 
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Beiträge: 5
Danke für die hilfreiche Antwort.

Meine Interessen liegen vor allem in der Erhaltung des Gebäudes an sich; wir selber haben uns doch gerade erst in unmittelbarer Nachbarschaft ein anderes Sanierungsobjekt geangelt, jetzt auch noch ein weiteres Haus zu stemmen könnte schnell unsere Kräfte und Mittel übersteigen. Es wäre aber ganz einfach zu schade, wenn das Haus dort vor unseren Augen immer weiter verfällt und schließlich womöglich nur noch abgerissen werden kann. Eventuelle Interessenten an Erhaltung und Sanierung könnten durch die hohe Bewertung abgeschreckt werden.
Der "hohe" Sicherheitsabschlag geht m.E. eben nicht von den real vorhandenen Schäden aus.
Tatsächlich werden im lokalen Umfeld über den regulären Immobilienmarkt inzwischen schon Häuser inkl. Grundstück teilweise deutlich unter dem durchschnittlichen ortsüblichen Grundstückspreis verkauft. Eine Erhaltung dieses Hauses würde ich vor allem aus dem Grund begrüßen, weil es Teil eines historischen Gebäudeensembles mit ehemals wichtiger Funktion und heutiger Lage innerhalb eines Naturparks von überregionaler Bedeutung ist.

Aber wie dem auch sei, so mahlen halt die Behördenmühlen und in der Tat können Gläubigeransprüche bestehen, also erst mal die Versteigerung abwarten und dann mal weitersehen.


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BeitragVerfasst: Mo 9. Jan 2012, 14:21 
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Beiträge: 397
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Hallo Christian,

es ist nicht die Regel, aber viele (die meisten?) Häuser und Grundstücke werden aufgrund rückständiger Zahlungen versteigert.

Nun kenne ich Häuser und Grundstücke, bei denen die Zwangsversteigerung schon wegen zwei oder drei TE geschuldeter Grund- oder anderer Steuern betrieben wurde.

In diesen Fällen ist es de(m)n Gläubiger(n) und dem Rechtspfleger ziemlich egal, wie viel "Überschuß" im Zuge des Verfahrens
erwirtschaftet wird, so lange die gesetzlichen Bestimmungen und Richtlinien eingehalten werden.

Wenn ein Treuhänder im Hintergrund steht, sieht das schon wieder ganz anders aus!

Ergo:

Gerade durch die direkte Lage an der Bahn, kann man(n) hier durchaus für einige TE ein Schnäppchen machen.
Dies bedingt aber die genaue Kenntnis der Sachlage und die dafür erforderliche Zeit, Untersuchungen, Gespräche ...

... denn manchmal reicht es ja zunächst einmal aus zu verhindern, dass so ein Haus "weiterhin rückwärts geht!"

_________________
Gruß
Thomas Schomburg


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