Steuervorteile bei selbstgenutztem Denkmal vs. Vermietung

[Ludwig]

Hallo in die Runde,

nach diversen Gesprächen mit dem Denkmalamt und dem tiefen Studium verwirrender deutscher Gesetztestexte habe ich folgendes festgestellt:

Bei selbstgenutztem Denkmal können die Erhaltungsaufwendungen nur zu 90 % über 10 Jahre (also 9% pro Jahr) abgesetzt werden, ebenso wie die Herstellungskosten. Eine Afa auf den Kaufpreis ist nicht möglich.

Bei vermietetem Denkmal dagegen können die Erhaltungsaufwendungen sofort und komplett im Jahr der Maßnahme abgesetzt werden. Herstellungskosten zu 100 % über 12 Jahre. Afa auf Kaufpreis 2 bzw. 2,5 %.

Ist das so korrekt? Warum die besseren Möglichkeiten für Vermieter?

Und kann ich bei Selbstnutzung die Schuldzinsen, die in Zusammenhang mit Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand entstehen, absetzen? Bei Vermietung wäre das möglich.

Ludwig, leicht verwirrter Denkmalbewohner

[Dietrich Maschmeyer]

Das ist so im wesentlichen zutreffend beschrieben.

Die Ursache für die unterschiedliche Behandlung liegt darin, dass Aufwand für eine vermietete Sache immer zu den Werbungskosten (WK) gehört: Nur der Überschuss aus Einnahmen minus WK ist dem steuerpflichtigen Einkommen zuzurechnen. Dafür umfassen die WK aber so ziemlich alles: Reine Herstellkosten, Reparaturen, Zinsen für zweckgebundene (!) Kredite, auch scheinbar abseitiges wie zweckgebundene Beratungs- und Reisekosten - und auch die AFA (übrigens 2,5 %) - auf den (im Kaufvertrag ausgewiesenen) Wert der Gebäude, aber auch z.B. gärtnerische anlagen, die zur Mietsache gehören. Da es für Grundstücke keine Abnutzung gibt, gibt es dafür auch keine AFA. Ich empfehle daher bei Kauf immer, im Vertrag einen Gebäudewert und einen Grundstückswert separat auszuweisen, das wird in der Regel vom FA akzeptiert.

Bei eigengenutzten Wohnraum gilt hingegen in Deutschland die Auffassung, dass es sich dabei um ein Konsumgut handelt, das normalerweise aus voll versteuertem Einkommen zu finanzieren ist. Aus übergeordneten Erwägungen kann der Gesetzgeber jedoch steuerliche Vergünstigungen einräumen. Im Gegensatz zu den WK, auf deren prinzipieller Anerkennung ein durch die Verfassung garantiertes Recht besteht (sonst wäre das Pendlerpauschalenurteil ja nicht zu Stande gekommen) handelt es sich dabei aber nur um eine Art Steuergeschenk des Staates, mit dem eine gewisse Lenkungswirkung angestrebt wird. Es wirkt sich daher nicht auf das steuer-pflichtige, sondern nur auf das zu versteuernde Einkommen aus und nennt sich Sonderausgabenabzug. Der Sonderausgabenabzug für eigengenutzten Wohnraum nach § 10 e EStG zum Zwecke der Förderung des Wohnungsbaus ist seit langem weggefallen, ebenfalls mittlerweile die an seine Stelle getretene Eigenheimzulage. Ein einziger Grund für eine Förderung eigengenutzen Wohnraumes ist geblieben: Die Förderung des Denkmalschutzes. Dafür gelten aber völlig andere Spielregeln als bei den WK, z.B. der Objektverbrauch wie beim alten 10 e, oder die Notwendigkeit, dass die Kosten in jedem Falle nur dann anerkannt werden, wenn sie durch die Denkmalschutzbehörde bescheinigt sind (Bei WK ist diese Bescheinigung nur für die Inanspruchnahme der erhöhten Abschreibungen erforderlich).

Dass Zinsen für Kredite, mit denen denkmalpflegerisch notwendige und angemessene Massnahmen durchgeführt werden (und nur die!), als Sonderausgaben anerkennungsfähige Kosten darstellen können, würde ich nicht a priori ausschliessen. Es ist jedoch so, dass auch sie durch die Denkmalschutzbehörde bescheinigt werden müssten, was dem ganzen in der Praxis wohl Grenzen setzen dürfte. Diese Frage ist also grenzwertig und wohl nur für den ganz konkreten Einzelfall unter Würdigung der jeweiligen Umstände immer ganz eindeutig zu beantworten. Im Zweifelsfall immer einen Fachmann hinzuziehen!

[Rosewich]

Das ist genau richtig dargestellt.

Bei Eigennutzung steht im § 10f EStG "Der Steuerpflichtige kann Aufwendungen an einem Gebäude ...."
Das ist wirklich auf die Baukosten bezogen, Schuldzinsen sind meines Erachtens da nicht anzusetzen.

Rosewich

[Dietrich Maschmeyer]

"Aufwendungen" wäre allerdings bei genauer Betrachtung ein Begriff, der weiter gefasst zu sein scheint als Herstellkosten oder Instandhaltungsaufwand. Was diese Aufweitung in der Realität noch zulässt, wäre mal eine Diskussion wert. M.E. kann der Gesetzgeber nicht davon ausgehen, dass jeder Denkmalbesitzer z.B. notwendige Baumassnahmen, zu denen er durch das Denkmalschutzgesetz verpflichtet ist, aus der Portokasse bezahlt.

Dazu mal folgende Überlegung: Bei der Berechnung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit spielen die steuerlichen Vergünstigungen eine wichtige Rolle. Die zu erwartenden Steuerersparnisse fliessen also in die Finanzierung einer Erhaltungsmassnahme ein. Nur, dass sie eben erst in den Folgejahren anfallen, also vorfinanziert werden müssen. Damit gehören die Vorfinanzierungskosten zu den Aufwendungen. Nimmt man beispielsweise einen Kredit auf, der in den 9 Abschreibejahren aus den Steuerersparnissen getilgt wird, könnte ich mir vorstellen, dass zumindest für diese Zeit die Zinsen als Aufwendungen anzurechnen sind - und zwar durch die Denkmalschutzbehörde.

Eindeutiger würde die Lage, wenn ein Bescheid der Denkmalbehörde vorläge, der letztlich die Zumutbarkeit mit den zu erwartenden steuerlichen Vorteilen begründet. Z.B. könnte damit die behördliche Forderung nach denkmalpflegerischem, d.h. finanziellem Mehraufwand bei Dach, Fenstern o.ä. begründet werden. Dann wäre zumindest bei isolierter Betrachtung entweder bei der Berechnung eine entsprechende Abzinsung der erwarteten Steuerersparnisse vorzunehmen, oder deren Vorfinanzierung anzuerkennen. Das wäre doch zumindest mal eine Auffassung, deren Widerlegung einem Finanzbeamten nicht ganz leicht fallen würde, oder?

Insgesamt wäre ohnehin mal zu prüfen, ob es nicht grundgesetzliche Gründe geben könnte, notwendige Aufwendungen für ein Baudenkmal immer und in unbegrenzter Höhe steuerlich geltend machen zu dürfen, zumindest insofern man gesetzlich dazu verpflichtet wird - allerdings wäre jeweils natürlich der Nutzwert gegenzurechnen. Könnte man aus dem Kilometerpauschalen-Urteil dazu etwas ableiten?

[Ludwig]

Hallo in die Runde,

vielen Dank erst mal für die fundierten Antworten. Also liege ich mit meiner Einschätzung richtig, auch wenn D. Maschmeyer da noch Interpretationsmöglichkeiten sieht.

In konkreten Fall geht es um folgende Maßnahmen:

- Aufrüstung einer vorhandenen Dreikammergrube zur biologischen Kleinkläranlage (Pflanzenkläranlage), war durch behördliche Auflage zwingend erforderlich

- Umstellung der Wasserversorgung von eigenem Brunnen auf öfftl. Trinkwassernetz wegen sehr hoher Nitratbelastung (200 mg/l), war zwar nicht zwingend erforderlich, aber Gesundheitsamt forderte alternativ allerlei Auflagen (u.a. Trinkwasserversorgung per Mineralwasser), bspw. wäre eine künftig geplante Vermietung faktisch nicht mehr möglich.

- Sanierung Außenputz und -anstrich

- Sanierung Schornstein (erfolgt derzeit) auf Anweisung des Schornsteinfegers

Ich wollte clever sein und alles als Erhaltungsaufwand angeben, da bereits vorhandene Einrichtungen ja lediglich auf- bzw. umgerüstet werden, der Schornstein und Putz ja tatsächlich saniert wird, und alles für die Nutzung zwingend erforderlich ist. Aber wenn man es sowieso nur wie Herstellungskosten über 9 Jahre absetzen kann, ist die Unterscheidung ja komplett egal.

Der Beitrag wurde hier getrennt und dupliziert:

Board: Sammelsurium
Thema: Abwasser im Außenbreich


Ach ja, in Sachen Pflanzenkläranlagen bin ich mittlerweile Semiprofi, wer dazu Fragen hat, kann mich gerne anmorsen. Ich denke, bei Denkmälern im Außenbereich dürfte diese Thematik auf viele Eigentümer wegen des Zwangs zur biologischen Reinigung zukommen.

Schöner Gruß
Ludwig



editiert von thobi: 20.01.2009 | 15:30 Uhr

[Ludwig]

Hier mal rückblickend auf den Thread der Staus Quo in Sachen Denkmalabschreibung. Ich bin da offen gesagt etwas frustriert.

Wir hatten ja die Fassaden von zwei Gebäuden des Hofes sanieren lassen. Putzausbesserungen und Neuanstrich. Ich also die Kosten bei der Steuererklärung für das betreffende Jahr eingereicht.

Clever, wie ich dachte, nutze ich auch die Abschreibung nach § 35 a EStG. Danach kann ich die Lohnkosten von Handwerkerrechnungen zu 20 % direkt von der Steuerschuld abziehen. Hat nix mit Denkmal zu tun, ist aber unter dem Strich rentabler.

Ätschibätsch, das muss man mit Rechnung und Kontoauszug belegen. Rechnung muss also per Überweisung beglichen worden sein. Aber wie Handwerker nun mal sind, haben sie zu Beginn der Arbeiten für das Material einen Teil der Rechnung cash in die Täsch verlangt und auich bekommen. Damals waren mir die Feinheiten des § 35a leider noch nicht bekannt. Das Finanzamt ist da akribisich und prüft die Kontoauszüge. Also Fehlanzeige.

Abschreibung nach §10f Abs. 1 EStG habe ich natürlich auch geltend gemacht. Also vorher Maßnahmen beantragt und genehmigt bekommen, nachher alles wieder eingereicht bei Denkmalbehörde, umfassenden Wisch von denen bekommen, bei Finanzamt eingereicht, und das erkennen sie nun an mit 9 % pro Jahr für die nächsten zehn Jahre. (Ein Vermieter könnte das auch ohne Denkmalschutz komplett im Jahr der Zahlung geltend machen.) Unter dem Strich für uns also eine sensationelle Steuerersparnis von rund 200 Euro.

Fazit: Ich sollte Vermieter werden. Und das deutsche Steuersystem gehört in die Tonne.

Ludwig

[Ludwig]

Weiter im Text, falls es jemanden interessiert:

Anerkannt wurden wie gesagt Erhaltungsaufwendungen mit 9% pro Jahr, genauso wie Herstellungskosten.

Z.B: Fassadensanierung, Schornsteinsanierung, Einbau neuer Heizung, Elektro- und Fliesenarbeiten für neue Küche.

Nicht anerkannt wurden bzw. werden vom Denkmalamt:

- Kosten für neue Einbauküche (also die Küche an sich)
- Kosten für Fällen und Entsorgen/Zerkleinern von 2 Bäumen an der Grundstücksgrenze auf Anweisung des Revierförsters, da diese Bäume gefährlich seien für den Anwohnerweg. Hinweis: "Wir" sind auch Bodendenkmal.

Zudem habe ich Probleme mit kleineren Maßnahmen , bei denen man nicht vorher das Denkmalamt fragen kann oder will. Z.B. Einsatz Klempner nach Wasserrohrbruch, Ausgaben für Material und Werkzeug für Reparaturarbeiten, Farben, Materialien um z.B. Fenster oder Fensterläden zu streichen etc. Wie verbucht man das am besten?

Ludwig

[Dietrich Maschmeyer]

So ist es vollkommen richtig!

Werbungskosten entstehen bei der Erzielung von Einkommen, das steuerpflichtig ist - ihre Absetzbarkeit resultiert direkt aus dem Grundgesetz.

Sonderausgaben entstehen bei allem möglichen, nur nicht bei der Einkommenserzielung. Sie sind alos nicht mehr und auch nicht weniger als ein willkürliches Steuergeschenk des Staates.