Re: Ist ein Verzicht ...

[forenadmin]

... auf den Energieausweis möglich?

Laut EnEV ist ab dem 01. Juli 2008 für Gebäude - die vor 1965 errichtet wurden -
der Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung Pflicht. Ich hoffe, ich habe das jetzt richtig wiedergegeben!

Im nun vorliegenden Fall, soll ein Gebäude, das um 1900 errichtet wurde, verkauft werden.
Das Gebäude muss vom neuen Eigentümer - der das Haus selbst bewohnen will -  komplett restauriert und saniert werden.

Frage: Können/dürfen Verkäufer und Käufer im KV vereinbaren, auf den Energieausweis zu verzichten und sich insofern
die Kosten für den Energiepass/Energieausweis sparen? Da das gesamte Haus gerade einmal über zwei alte Holzöfen geheizt wurde,
ist eine Erstellung des Energieausweises aufgrund der Verbrauchsanalyse wohl sowieso nicht möglich.
Die "teurere" Variante des Energiepasses müsste also gewählt werden! Gibt es dbzgl. schon rechtssichere Aussagen oder Beispiele?

Danke für Eure Antworten!

Mittagsgrüße von
Thomas

[Ralf Femmer | KS Freiberg]

Ein Verzicht ist nicht möglich. U. U. ist sogar bei nicht vorleigendem Energieausweis der Kaufvertrag rückabwickelbar.
Grundsätzlich dürften dei Informationen, die aus einem vernüftig erstellten Energieausweis hervorgehen, auch für den späteren Sanierungsfall von Interesse sein.
In so fern schadet es also nicht.

[Dietrich Maschmeyer]

M.E. lässt die im BGB verankerte Vertragsfreiheit so ziemlich alles zu - ausgenomme gesetzes- oder grob sittenwidriger Regelungen. Meines Wissens ist die Vorlage eines Energieausweises keine zwingende Voraussetzung (ähnlich den diversen Unbedenklichkeitserklärungen), die der Notar beim Abschluss eines Kaufvertrages beachten muss. Sonst müsste er ja wohl auch von einer Behörde geprüft werden; da ist ja nicht der Fall.

Andersherum ist es aber so, dass das Fehlen eines Energieausweises ggf. zivilrechtlich durchaus eine berechtigte Mängelrüge begründen kann, die letztlich zu Gegenforderungen bis zur Rückgabe des Kaufgegenstandes führen kann. Derartige Gewährleistungsansprüche können aber auf Grund der Vertragsfreiheit vertraglich ausgeschlossen werden, wie z.B. auch der sogenannte Bergschadensverzicht. Auch bei der Grösse von mietraum kann ja einvenehmlich eine Fläche vereinbart werden, die dann von keiner Seite mehr angefochten werden kann. Nur wenn diese Vereinbarung fehlt, können Forderungen auf Grund von Abweichungen vom angegebenen Wert überhaupt erhoben werden.

Wie üblich hat hier der Gesetzgeber mal wieder etwas kreiert, über das sich erfahrene Juristen die Haare raufen - und sich gleichzeitig freuen, denn das schafft in ihren Büros und den Gerichten viele neue Jobs.

Man sollte das Ganze gemeinsam mit dem ohnehin einzuschaltenden Notar besprechen. Der wird dann rechtlich unparteiisch über die Gestaltungsmöglichkeiten und möglichen Formulierungen des Vertrages informieren. Ich würde es für Unsinn halten, einen Eneergieausweis für eine Hütte zu erstellen, die zwar noch formal als Wohnung gilt, aber eigentlich kaum noch bewohnbar ist und ohnehin umfassend saniert werden muss. Und diese Situation ist bei vielen alten Bauernhäusern, die teilweise seit Jahren nicht mehr bewohnt sind, ja oft gegeben.

Ist der Sanierungsbedarf nicht so umfangreich, stimme ich Ralf Femmer zu, dass der Ausweis eine nützliche Planungsgrundlage bilden kann, wenn er denn entsprechend qualitätvoll erstellt wurde. Der Verbrauch ist in diesem Falle vielleicht eine zulässige, aber sicher keine vernünftige Basis.

[Ralf Femmer | KS Freiberg]

Wo kein Kläger, da kein Richter. Dennoch regelt die EnEV diese Frage auch:
§ 16
Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
(1) .......
(2)
Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem
potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 und 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat.
Satz 1 gilt entsprechend für den Eigentümer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder beim Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen
selbständigen Nutzungseinheit.
.......

Das ist meiner Auffassung nach eindeutig. Aber ich bin auch kein Jurist.
Was mich allerdings wirklich verwundert ist die Tatsache, das es inzwischen Salonfähig zu sein scheint, ersteinmal gegen jede Änderung, die vom "Gesetztesgeber" kommt, zu sein, auch wenn es um eine Sinnvolle Maßnahme geht.
Noch vor 15 Jahren haben wir uns eine solche Verordnung gewünscht. Und letzlich geht es auch darum, dem Käufer einer Immobilie eine etwaige Vorstellung davon zu geben, was er da eigentlich kauft. In Anbetracht der Kosten, die mit einer Sanierung einher gehen, dürften die Kosten für einene Energieausweis eher marginal sein. Zumal eine entsprechende BAFA Vor Ort Beratung auch noch Förderfähig ist.
FG
Ralf Femmer

[forenadmin]

... Was mich allerdings wirklich verwundert ist die Tatsache, das es inzwischen salonfähig zu sein scheint, ersteinmal gegen jede Änderung, die vom "Gesetztesgeber" kommt, zu sein, auch wenn es um eine sinnvolle Maßnahme geht.

Moin Ralf,

stellt sich mir die Frage, ob der Energieausweis - nicht im Allgemeinen, sondern - im vorliegenden Fall, sinnvoll ist.
Ich denke nicht und teile die Meinung von DM ...

Man sollte das Ganze gemeinsam mit dem ohnehin einzuschaltenden Notar besprechen. Der wird dann rechtlich unparteiisch über die Gestaltungsmöglichkeiten und möglichen Formulierungen des Vertrages informieren. Ich würde es für Unsinn halten, einen Eneergieausweis für eine Hütte zu erstellen, die zwar noch formal als Wohnung gilt, aber eigentlich kaum noch bewohnbar ist und ohnehin umfassend saniert werden muss. Und diese Situation ist bei vielen alten Bauernhäusern, die teilweise seit Jahren nicht mehr bewohnt sind, ja oft gegeben.

... Noch vor 15 Jahren haben wir uns eine solche Verordnung gewünscht. Und letzlich geht es auch darum, dem Käufer einer Immobilie eine etwaige Vorstellung davon zu geben, was er da eigentlich kauft. In Anbetracht der Kosten, die mit einer Sanierung einher gehen, dürften die Kosten für einen Energieausweis eher marginal sein. Zumal eine entsprechende BAFA "vor Ort Beratung" auch noch förderfähig ist.

Sicher mögen die Kosten, für den Energieausweis, im Vergleich zu den Sanierungskosten marginal sein, das macht sie aber weder sinnvoller noch effizienter.
Wenn es darum geht, eine "alte Hütte!" wieder der sinnvollen und zeitgemäßen Wohnnutzung zuzuführen, wird der Energieverbrauch bzw. werden die Verbrauchskosten immer eine gewichtige Rolle spielen, die der/die Planer und ggf. auch der Energieberater zu berücksictigen haben.

Ich bleibe daher bei meiner Meinung und halte den Energieausweis im vorliegenden Fall für sinnlos.
Dies bedeutet aber nicht, dass ich eine Energieberatung oder "den Energieberater" als überflüssig ansehe! 


Herzliche Grüße
Thomas

[Wolfgang Riesner]

Hallo Ralf und Thomas,
für Gebäude, die im Prinzip bewohnbar sind, ist der Energieausweis sicher eine absolut sinnvolle Sache. Die Käufer bekommen damit eine Einschätzung über die energetischen Qualitäten oder Defizite ihres zukünftigen Hauses und können ggf. vor dem Erwerb auch noch weitere tiefschürfende Überlegungen zu seiner Verbesserung anstellen.
Anders sieht es meiner Ansicht nach aus, da gebe ich Thomas Recht, wenn eh klar ist, dass das Gebäude komplett "runderneuert" werden muß und da auch eine umfassende energetische Sanierung mit enthalten ist. Das kommt im ländlichen Altbaubestand doch recht häufig vor. Diese Fälle hatte man bei Einführung des Energieausweises allerdings auch nicht so sehr vor Augen. Hier sollte man sich eher wie bei einer Neubauplanung verhalten und zumindest Niedrigenergiestandard anstreben.
Grüße aus Neuenknick von
Wolfgang

[Achim]

Guten Tag zusammen.

Einmal davon abgesehen, daß ich den ganzen Energiehokuspokus für eine Ideologie halte, die mittlerweile z. B. mit dem Energieausweis völlig abstruse Formen annimmt, ist es nach meinen Informationen derzeit noch möglich das Prinzip "Wo kein Kläger, da kein Richter." anzuwenden.

Wenn Erwerber und Veräußerer sich also über den Verzicht auf den Ausweis einig sind steht dem nichts entgegen.

Gruß
Achim

[Moni]

Ich gerade zufälle aber dieses Thema gestoße und bin echt überrascht das viele den sinn eines Energiepass nicht wirklich verstehen.
Es soll schon bei der Errichtung des Hauses darauf geachtet den Energievergrauch niedrig zuhalten.
Was nimmt daran bitte abstruse Formen an?
Ich möchte nur zu bedenken geben wie abhängig wir von Russland sind was Gas betrifft - durch Energie sparen werden wir unabhängiger, soweit das überhaupt möglich ist ...

[forenadmin]

Hallo Moni,

zunächst "Herzlich Willkommen" hier im Forum und bei den "Althausverrückten".

Was Deine Bedenken bzgl. des Energieausweises und vor Allem der Einsparung
von Energie und Ressourcen anbelangt, kann ich Dich - wenn ich so in die Runde
schaue - wohl beruhigen!

Ich denke, wir sind uns der Bedeutung und der Wichtigkeit mehr als bewusst!

Was nun das Eingangs erwähnte Haus anbelangt - und darum ging es mir als
Themenstarter ja - wäre hier eine Komplettsanierung fällig gewesen. Für diesen
"Sanierungsfall" einen Energieausweis zu erstellen, ist in meinen Augen sinnlos!

Bei der Erhaltung alter Bausubstanz ist es allerdings oft schwieriger die ernergetischen
Maßstäbe einzuhalten, als dies bei einem Neubau ist. Aber auch dies hat letztlich gar
nichts mit fehlendem Bewusstsein zu tun!

Einen ganz interessanten Artikel zum Thema "Energie einsparen" findest Du hier.

Herzliche Grüße
Thomas

[Ralf Femmer | KS Freiberg]

Hallo Moni, Hallo Thobi,
das ein Grundsätzliches Interesse und auch eine Einsicht in die Notwendigkeit zu Einsparung von Energie besteht, ist sicherlich Konsens in diesem Forum. Was allerdings die energetische Bewertung der vorhandenen Substanz betrifft, scheint es aber doch einige Unterschiede in der Beurteilung der Notwendigkeit zu geben.
Aber mal einfach der Reihe nach.
Für einen unbewohnbaren Altbau einen Energieausweis erstellen zu lassen, der in diesem Fall aller Wahrscheinlichkeit nach Bedarfsgerecht sein würde, ist sicherlich blödsinnig. Aus diesem könnte allenfalls die schlechte Qualität abgelesen werden, die Augenscheinlich ja auch wahrgenommen wird.
Das halte ich aber auch gar nicht für die entscheidende Fragestellung.
Worum geht es bei dem Kauf eines Gebäudes?
Neben vielen individuellen Bewertungsmaßstäben wie z. B. Lage, Größe, Zuschnitt etc. spielen der Preis und das notwendige Investitionsvolumen eine wichtige Rolle bei den meisten Kaufentscheidungen. Diese differieren je nach Objekt, Zustand der vorhandenen Substanz, Konstruktion der vorhandenen Bauteile etc..
Sicherlich kann vieles durch versierte Personen vor Ort Augenscheinlich begutachtet werden. Die Mehrheit der Käufer, und das wissen wir aus unserer täglichen Beratungspraxis, sind Laien. Und wiederum viele von diesen Laien entscheiden zum einen nach dem Ankaufvolumen, dem vermeintlichen Sanierungsaufwand (und das nur allzu oft sehr Blauäugig) und nicht zuletzt nach einem Bauchgefühl. Letzteres dürfte wohl in vielen Fällen entscheidender sein.
An dieser Stelle, und da gebe ich dir ausdrücklich Recht Thobi, geht ein einfacher Energieausweis, wie selbiger vom Gesetzgeber gefordert wird, nicht weit genug. Viel notwendiger finde ich an hier eine eingehende energetische Betrachtung des Gesamtzustandes der Immobilie, die das Gebäude umfangreich und in allen Einzelheiten betrachtet. Solche Beurteilungen werden i.d.R. von entsprechend Sachkundigen Personen erstellt und beinhalten neben der Darstellung der vorhandenen Bauteile auch eine Beurteilung der vorhandenen Wärmebrücken. Auf dieser Grundlage werden mögliche Varianten zur Ertüchtigung des Gebäudes erstellt, die neben konkreten Vorschlägen zum Aufbau der zu verbessernden Bauteile auch einen entsprechenden Finanzierungsbedarf darstellen und Fördermöglichkeiten aufzeigen. Gerade bei Immobilienerwerbern halte ich das für eine wichtige Entscheidungshilfe. Vor allem ist hier auch schon ablesbar, mit welchem Aufwand bauphysikalisch funktionierende Konstruktionen hergestellt werden können, die auch den Anforderungen der EnEV gerecht werden. Sicherlich können für Baudenkmäler entsprechende Ausnahmen beantragt werden, allerdings befreien diese nicht automatisch von der DIN 4108-2, Mindestanforderungen an die energetische Qualität von Bauteilen. Und Baudenkmäler sind in diesem Fall auch die wenigsten „Kunden“.
Ergo, ich persönlich würde jedem Verkäufer empfehlen, eine fundierte Bewertung erstellen zu lassen, schon um den wirklichen Wert meiner Immobilie besser darstellen zu können. Anders herum würde ich als Käufer auch immer darauf bestehen. Wenn jemand einen entsprechenden Ausweis nicht vorlegt, scheint er ja etwas verbergen zu wollen. Und hier nehme ich Ruinen explizit aus, das dürfte ja wohl auch klar sein.